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A - AfA (Absetzung für Abnutzungen)

Der Begriff AfA (Absetzung für Abnutzungen) stammt aus dem Einkommenssteuerrecht und bestimmt den Anteil der Werbungskosten und Betriebsausgaben, die auf die durch Abnutzung entstehende Wertminderung bei vermieteten oder beruflich genutzten Immobilien entfallen.

In der Immobilienwirtschaft kommen verschiedene Arten der AfA zur Anwendung:

  • lineare AfA
  • degressive AfA
  • Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung
  • Abschreibung für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude
  • Restwertabschreibung für Gebäude in den alten Bundesländern
  • Sonderabschreibung für Gebäude in den neuen Bundesländern

Zur Ermittlung der Höhe der AfA werden als Berechnungsgrundlage die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (also ohne Grundstück) herangezogen.

Lineare AfA

Die lineare Abschreibung gem. § 7 (4) EStG ermöglicht bei ab dem 01. Januar 1925 fertiggestellten Gebäuden einen konstanten Abschreibungssatz von jährlich 2 Prozent, wurden die Gebäude bis zum 31. Dezember 1924 fertiggestellt sogar 2,5 Prozent und somit Abschreibungszeiträume von 50 bzw. 40 Jahren, die bei jedem Verkauf der Immobilie von neuem beginnen – die Abschreibungszeiträume des oder der Voreigentümer spielen für den Erwerber also keine Rolle.

Die lineare Abschreibung wird in dem Jahr des Kaufes, Verkaufes oder bei Wechsel der Nutzung von Vermietung zur Eigennutzung (bzw. umgekehrt) nur zeitanteilig ab bzw. bis zu dem Tag der Veränderung gewährt.

Für Gebäude, die Betriebsvermögen darstellen und nicht für Wohnzwecke genutzt werden beträgt die lineare Abschreibung seit dem Jahr 2001 3 Prozent (vorher 4 Prozent).

Degressive AfA

Im Gegensatz zur linearen AfA sind die Abschreibungssätze bei der degressiven AfA gem. § 7 (5) EStG nicht konstant sondern am Anfang hoch und werden im Laufe der Jahre immer niedriger. Ein weiterer Unterschied: Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung erhielt der Erwerber/Bauherr unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Fertigstellung oder des Bezugs durch die Mieter die volle Abschreibung. Im Jahr des Verkaufs oder der Aufgabe der Vermietung ist die Abschreibung wie bei der linearen Abschreibung nur zeitanteilig möglich.

Die degressive AfA verfolgte den Zweck, Investoren zum Bau oder Erwerb von Neubau-Wohnimmobilien anzuregen. Sie wurde daher nur für den Bauherren oder Erwerber einer Neubau-Immobilie gewährt. Für Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen konnte die degressive Abschreibung im Regelfall nicht in Anspruch genommen werden sondern es muss gem. der linearen Abschreibung abgeschrieben werden. Nur wenn ein sogenannter Vollverschleiß vorlag, das Gebäude also nicht mehr nutzbar war oder die neu eingefügten Gebäudeteile Gebäudeprägend waren konnte die degressive Abschreibung genutzt werden.

Mit Wirkung ab 1. Januar 2006 wurde die degressive AfA abgeschafft, seit diesem Zeitpunkt wird auch der Erwerb oder die Errichtung von Neubauten zum Zwecke der Vermietung nur noch mit der linearen Abschreibung gefördert, es sei denn es handelte sich um ein unbebautes Grundstück oder ein halbfertiges Gebäude und der Bauantrag wurde vor dem 1. Januar 2006 gestellt.