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D - Duldungspflichten des Mieters

Der Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, ist sowohl Eigentümer als auch unmittelbarer Besitzer der Immobilie. Der vermietende Eigentümer hat neben seiner Eigentümerstellung aber nur die Stellung des mittelbaren Besitzers: Unmittelbarer Besitzer der Immobilie ist in diesem Falle der Mieter, denn der Begriff des Besitzes bezeichnet die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Der Mieter übt in diesem Falle die Gewalt über die Sache aus und ist deshalb, unabhängig von der Frage, wer Eigentümer ist, Besitzer. Der Eigentümer muss sich durch die Besitzerstellung des Mieters die Einschränkung seiner Rechte gefallen lassen. Er kann die Wohnung nicht einfach betreten oder baulich verändern.

Damit der Eigentümer sein Eigentum, z. B. auch gegen den Willen des Besitzers betreten (z.B. zum Zwecke der Besichtigung im Rahmen der Suche eines Nachmieters) oder die Räume instand halten oder modernisieren kann, trifft den Mieter eine Duldungspflicht für diese Handlungen des Eigentümers. Diese Duldungspflichten des Mieters ergeben sich aus unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen.

Die Ausgangslage ist eindeutig: Mit der Vermietung gibt der vermietende Eigentümer sein Hausrecht an der Wohnung auf. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Wohnung vermietet ist, liegt das Hausrecht beim Mieter, der autonom entscheiden kann, wer seine Wohnung betreten darf und wer nicht. Der Vermieter jedenfalls ist nicht mehr berechtigt, diese Wohnung nach eigenem Gutdünken zu begehen oder gar zu verändern. Hierfür ist grundsätzlich die Duldung des Mieters erforderlich. Unter bestimmten – im Gesetz definierten - Umständen hat der Vermieter auf diese Erlaubnis einen Rechtsanspruch.

Grundsätze für die Ausübung des Betretensrechtes durch den Eigentümer

Grundsätzlich gilt, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters (abgesehen von Eil- und Notfällen) nur schonend und unter Berücksichtigung der Belange des Mieters ausgeübt werden darf. Dies gilt auch im Rahmen der notwendigen Besichtigungen bei einer anstehenden Neuvermietung.

Für Besichtigungszeiten gilt die Regel: Diese müssen zu einer

  • angemessenen Tageszeit und
  • während der ortsüblichen Besuchszeiten

stattfinden.

Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen oder in der Mittagszeit und in den späten Abendstunden können gegen den Willen des Mieters nicht erzwungen werden. Auf Urlaubszeiten des Mieters soll der Vermieter Rücksicht nehmen.

Das Betretensrecht gilt nicht nur für den Vermieter selbst sondern auch für von ihm beauftragte Fachleute wie Handwerker, Architekten etc., die er mitbringen darf, damit sie ihm bei der Einschätzung der Situation oder als Zeugen behilflich sein können. Auch diesen Dritten muss der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung gestatten. Nur wenn Begleitpersonen oder Beauftragte des Vermieters für den Mieter unzumutbar sind, kann der Zutritt zur Wohnung für diese vom Mieter berechtigt verweigert werden.

Grundsätzlich sind Begehungen (und damit auch Besichtigungen mit Mietinteressenten) durch den Vermieter rechtzeitig vorher anzukündigen. Geschieht dies nicht, darf der Mieter das Betreten seiner Wohnung durch den Vermieter oder Handwerker ohne Angabe von Gründen verweigern. Die Ankündigungsfrist soll mindestens 24 Stunden, also einen Tag, betragen. Kommt es bei der Wahrnehmung von Terminen mit dem Mieter zu Schwierigkeiten, muss gegebenenfalls aus Beweisgründen die Ankündigung schriftlich und in einer Zustellungsform erfolgen, dass der Vermieter notfalls vor Gericht auch den Zugang dieses Schreibens beim Mieter nachweisen kann. Von der Ankündigungspflicht ausgenommen sind naturgemäß Eil- und Notfälle.

Von der Verpflichtung zur Ankündigung der Begehung (Besichtigung) entbindet den Vermieter auch die (formular-)vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter ein Betreten seiner Wohnung innerhalb gewisser, konkret bezeichneter Zeiträume zu dulden hat, nicht.

Um zu verhindern, dass der Mieter Begehungs- oder Besichtigungstermine wegen eigener (vorgeschobener) Termine „platzen“ lässt, ist es hilfreich in das Ankündigungsschreiben den Hinweis aufzunehmen, dass es nicht erforderlich ist, dass der Mieter den Termin persönlich wahrnimmt sondern es ausreicht, wenn eine Person seines Vertrauens die Wohnung zugänglich hält.