Teilen Sie uns
BCW Weiterbildung bei Facebook

M - Mietrechtsreform 2013

Zum 01. Mai 2013 – zwölf Jahre nach der letzten Mietrechtsreform - wurde das deutsche Mietrecht in wichtigen Teilbereichen erneuert. Die zentralen Veränderungen betreffen:

  • die vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen,
  • das Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein Unternehmen),
  • den Schutz des Vermieters vor den sogenannten Mietnomaden,
  • den Schutz vor Mieterhöhungen in Ballungsräumen mit Wohnungsmangel und
  • den Kündigungsschutz im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

So wird nun nach § 577a BGB n.F. ausdrücklich klargestellt, dass die Kündigungsbeschränkung auch dann gilt, wenn ein Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder oder Erwerbermehrheit veräußert oder zu deren Gunsten belastet wurde.

Das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ist die erste Mietrechtsreform seit 1962, die nicht nur einseitig die Rechte der Mieter stärken will sondern auch die Interessen der Vermieter im Blick hat. Auf Grund dieser gegenüber der Vergangenheit veränderten Gewichtung war das Gesetz zwischen den Parteien bis zum Schluss heftig umstritten.

Die Neuerungen im Überblick

Modernisierung

  • Gem. § 555 f BGB wird die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen vereinfacht, weil die Parteien nunmehr hierzu Vereinbarungen treffen können.
  • Das Gesetz enthält eine detaillierte Regelung der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in § 555 c BGB und gleichzeitige Entbürokratisierung des Ankündigungsschreibens, weil der Vermieter Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme nur noch „in wesentlichen Zügen“ erläutern muss.
  • In § 555 b, Nr. 1 BGB wird der Begriff der energetischen Sanierung erstmals gesetzlich definiert und damit Rechtsklarheit geschaffen.
  • Ausschluss des Rechtes auf Mietminderung durch den Mieter bei energetischer Sanierung des Objektes durch den Vermieter im Sinne des § 555 b, Nr. 1 BGB für drei Monate gem. § 536 (1a) BGB
  • Die Duldungspflichten des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen werden präziser gefasst. Der Mieter muss zukünftig Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 d (1) BGB grundsätzlich dulden.
  • Zukünftig ist die Prüfung, ob ein Härtefall vorliegt, zweigeteilt:

Gem. § 555 d (2) Satz 2 BGB bleiben die zu erwartende Mieterhöhung sowie die künftigen Betriebskosten bei der Abwägung der Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme außer Betracht. Sie werden gem. § 559 (4 und 5) BGB erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens berücksichtigt. Das bedeutet: Wirtschaftliche Härten werden erst bei der Mieterhöhung geprüft, personale Härten im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme.

Mieterhöhung

  • Die Mieterhöhung nach Modernisierung wird vereinfacht, eingesparte Kosten für für zum Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme fällige Erhaltungsmaßnahmen, sogenannte Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, können – soweit die Kosten durch einen Kostenvoranschlag nicht ermittelt werden können – geschätzt werden.
  • Die Umstellung der Heizenergie von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) wird in § 556 c BGB erstmals gesetzlich geregelt. Zukünftig darf der Vermieter auch in bestehenden Mietverhältnissen umstellen.
  • Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll die energetische Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums berücksichtigt werden, wenn dies marktrelevant ist.
  • Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen kann in bestimmten Gebieten von 20 % auf 15 % herabgesetzt werden.