Teilen Sie uns
BCW Weiterbildung bei Facebook

O - Ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Das Mietrecht kennt drei Arten der Kündigung eines Mietverhältnisses:

  • die ordentlichen Kündigung,
  • die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und
  • die außerordentliche fristlose Kündigung.

Die ordentliche Kündigung ist die Beendigung des Mietvertrages, ohne dass es zuvor zu einer Störung des Vertragsverhältnisses gekommen wäre.

Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverhältnissen

Bei Wohnungsmietverträgen ist die Regel, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Zeitmietverträge sind nur in der Form der qualifizierten Zeitmietverträge zugelassen.

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung jederzeit unter Beachtung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist beendet werden.

Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Vertrags ist gem. § 568 (1) BGB an bestimmte Formen und Fristen gebunden:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
  • Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein.
  • Die Kündigung muss unmissverständlich ausgesprochen werden.
  • Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden.

§ 573c (1) BGB benennt die Fristen, die Vermieter und Mieter bei der Kündigung zwingend einhalten müssen.

Der Mieter kann unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, er hat also eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Im Mietvertrag könnte zu seinen Gunsten eine kürzere Frist wirksam vereinbart werden.

Der Vermieter muss eine gestaffelte Kündigungsfrist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses beachten.

Bis zu einer Vertragsdauer von fünf Jahren kann er bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, auch er hat also eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Nach mehr als fünfjähriger Vertragsdauer verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt sodann sechs Monate. Nach acht Jahren Vertragsdauer verlängert sich die Kündigungsfrist nochmals um drei Monate und beträgt dann neun Monate.

Vertraglich könnten längere Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart werden, kürzere Fristen zum Nachteil des Mieters sind aber gem. § 573 c (4) BGB ausgeschlossen. Auch aus sogenannten „Altmietverträgen“ aus der Zeit vor dem 1. September 2001, dem Stichtag der Mietrechtsreform 2011, können sich in Einzelfällen andere Kündigungsfristen ergeben.

Nach § 573 (1) BGB kann der Vermieter ein Wohnungsmietverhältnis nur und ausschließlich dann durch ordentliche Kündigung beenden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung muss erkennen lassen, welches berechtigte Interesse des Vermieters der Kündigung zugrunde liegt.

§ 573 (2) BGB zählt beispielhaft auf, welche Gründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung darstellen können:

  • erhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters
  • „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige).
  • Unrentabilität, d.h. der Vermieter ist an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und würde ohne die Kündigung erhebliche Nachteile erleiden.

Der Vermieter muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse gem. § 573 (3) BGB im Kündigungsschreiben benennen.

Für jede Art von Zeitmietverträgen gilt: Pacta sund servanda (Verträge sind einzuhalten). Das bedeutet: Während der Laufzeit des Vertrages ist eine ordentliche Kündigung des Vertrages weder durch den Mieter noch durch den Vermieter möglich.

Eine vorzeitige Beendigung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt oder wenn die Vertragsparteien eine Mietaufhebungsvereinbarung treffen.

In § 580 a (1) BGB finden sich die Kündigungsfristen für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Geschäftsräume sind. In diesen Fällen ist die ordentliche Kündigung zulässig,

  • wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
  • wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
  • wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.