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P - Pfandrecht des Vermieters

Das Vermieterpfandrecht stellt ein Sicherungsmittel des Vermieters hinsichtlich sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter dar. Bleibt ein Mieter die Miete schuldig oder bestehen sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis hat der Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis gemäß § 562 (1) BGB an den in die Wohnung durch den Mieter eingebrachten Sachen, die in dessen Eigentum stehen, ein gesetzliches (sofortiges) Pfandrecht. In jedem Fall müssen die durch Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen ihren Ursprung im Mietverhältnis haben, für andere Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die ihren Ursprung nicht im Mietverhältnis haben, besteht das Vermieterpfandrecht nicht.

Dies bedeutet: Der Vermieter muss sich nicht erst einen gerichtlichen Titel verschaffen, um das Pfandrecht ausüben zu können. Er bedarf dazu auch nicht der Hilfe des Gerichtsvollziehers. Er selbst kann das Pfandrecht höchstpersönlich sofort durch einfache Erklärung gegenüber dem Mieter dann ausüben, wenn eine Forderung aus dem Mietverhältnis entstanden ist und er es für opportun hält, sich für diese Forderung eine Sicherheit durch die Pfändung von Sachen (also die Sicherung der Rechte an den Sachen) zu verschaffen.

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches, besitzloses Pfandrecht. Es gelten zu den §§ 562 bis 562 d BGB zusätzlich der § 1257 BGB i. V. m. § 1204 BGB. Die Vorschriften des § 562 ff. BGB finden durch den Verweis in § 578 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und (Geschäfts-)Räume Anwendung.

Der Vermieter muss von seinem Pfandrecht vor dem Auszug des Mieters Gebrauch machen. Der Mieter darf die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände dann nicht mehr aus der Wohnung entfernen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen, die in der Wohnung verbleiben müssen, in seinen Besitz nehmen und ist dann berechtigt, diese zu verwerten, um seine Forderung zu befriedigen.

Zieht der Mieter nach Ausübung des Pfandrechtes unter Mitnahme der gepfändeten Gegenstände aus der Wohnung aus oder entfernt er die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters aus der Wohnung, so kann dieser die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Der Vermieter muss diesen Anspruch gem. § 562 b (2) BGB binnen eines Monats nachdem er von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat gerichtlich geltend machen, ansonsten erlischt sein Pfandrecht.

Gem. § 562 b (1) BGB darf der Vermieter auch ohne Anrufung des Gerichtes selbst verhindern, dass der säumige Mieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen vom Grundstück entfernt.

Dem Vermieter steht hiermit also ein sogenanntes Selbsthilferecht zu. Der Vermieter ist zur Durchsetzung dieses Rechtes notfalls sogar befugt unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit Gewalt anzuwenden. Er muss den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zwischen Mittel und Zweck bei der Ausübung seines Rechtes auf Selbsthilfe wahren. Gegen das Wegschaffen von Gegenständen darf der Vermieter durch unmittelbaren Eingriff vorgehen, z.B. die Tür der Wohnung verschließen oder das Schloss auswechseln. Er ist in keinem Fall befugt, zur Sicherung seines Pfandrechtes vorbeugende Maßnahmen zu ergreifen.

Das Selbsthilferecht des Vermieters verstärkt sich sogar in ein außergewöhnliches Selbsthilferecht, wenn der Mieter bei Auszug Pfandgegenstände wegschafft. In diesem Falle ist der Vermieter berechtigt, die Beseitigung der Gegenstände zu verhindern. Er darf sie beim Auszug des Mieters sogar mit Gewalt dem Mieter wegnehmen und in seinen Besitz bringen.

Im Rahmen des Selbsthilferechts kann der Vermieter unter Umständen von seinem Pfandrecht auch ohne Zustimmung des Mieters Gebrauch machen.

Der Vermieter kann gem. § 562 a BGB der Entfernung der eingebrachten Sache nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensumständen entspricht oder wenn die verbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen. Abgedeckt von dieser Formulierung wird auch, dass Sachen, die der Mieter zur Ausübung seines Gewerbes benötigt nicht gepfändet werden können.