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Q - Quotenklausel

§ 535 BGB beschreibt die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter aus einem Mietvertrag. Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es unter anderem, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Der Vermieter ist daher auf Grund der Regelung in § 535 BGB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Bei der Regelung handelt es sich nicht um zwingendes sondern um dispositives Recht, der Vermieter kann also im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Vermieter abwälzen. Renovierungsklauseln finden sich in nahezu allen Mietverträgen. Der BGH hat in einem Beschluss aus dem Jahr 2004 ausdrücklich klargestellt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittlerweile Verkehrssitte ist. Da Mietverträge in der Regel immer Formularverträge sind, ist die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Vertrag an den Bestimmungen von § 307 BGB auszurichten:

  • Die Klausel muss klar und eindeutig sein.
  • Außerdem muss sie trotz ihrer Abweichung noch mit den wesentlichen Grundlagen der gesetzlichen Regelung zu vereinbaren sein.
  • Sie darf des Weiteren wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, nicht so zu Lasten des Mieters einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Quotenklauseln, die auch Kostenabgeltungsklauseln heißen, werden für den Fall in Mietverträgen vereinbart, dass das Mietverhältnis endet, bevor die Schönheitsreparaturen (nach Fristenplan) fällig sind. Gem. Rechtsentscheid des BGH aus dem Jahr 1988, der im Jahr 2004 nochmals ausdrücklich bestätigt wurde, kann im Mietvertrag für einen solchen Fall ein Geldanspruch des Vermieters vereinbart werden. Die Quotenklausel bestimmt und regelt die anteiligen Kosten, die der Mieter in diesem Fall zu tragen hat. Es handelt sich laut BGH um eine zeitlich vorverlagerte Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die unter bestimmten Voraussetzungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Im Rahmen seiner Rechtsprechung zur Frage der Schönheitsreparaturen insgesamt hat der BGH sich auch mit der Quotenklausel verschiedentlich beschäftigt.

Im Jahr 2006 hat der BGH (AZ: VIII ZR 52/06, GE 2006, 1542 = WuM 2006, 677 = NJW 2006, 3778) Quotenklauseln in Fortsetzung der Ablehnung starrer Fristen bei den Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis für unzulässig erklärt, die eine feste (starre) Fristenregelung hinsichtlich des vom Mieter bei Auszug zu tragenden Anteils an den Schönheitsreparaturen vorsehen. Dies könne im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter eine am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur eigentlichen nächsten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gemessen übermäßig hohe Abnutzungsquote zu tragen habe und dadurch unangemessen benachteiligt werde. Die Klausel sei in diesen Fällen unwirksam. Als Beispiele nannte der BGH ausdrücklich eine unterdurchschnittliche Nutzung von Räumen durch den Mieter oder die Langlebigkeit von besonderen Materialien, die im Rahmen starrer Fristen unberücksichtigt bleibe.

Im Juli 2013 hat der BGH eine weitere bisher allgemein übliche Regelung aus den Quotenklauseln für unzulässig erklärt. „Alte“ Quotenklauseln, die den "Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" zur Berechnungsgrundlage der vom Mieter bei Auszug anteilig zu tragenden Renovierungskosten machen, sind ungültig (Az: VIII ZR 285/129). Enthält der Mietvertrag eine solche Regelung ist die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam und der Vermieter muss diese tragen. Will allein der Vermieter bestimmen, wer den für die Berechnung nötigen Kostenvoranschlag erstellt, müssen Mieter überhaupt nichts zahlen.

Eine an den heutigen Ansprüchen des BGH orientierte Quotenklausel könnte im Mietvertrag wie folgt lauten:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe des Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der regulären Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.