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U - Umlageschlüssel

Der Umlageschlüssel gibt an, wie die entstandenen gem. Betriebskosten-Verordnung umlegbaren Betriebskosten auf die einzelnen Mieter bzw. Wohn- oder Gewerbeeinheiten verteilt werden. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist es den Vertragsparteien grundsätzlich freigestellt, welchen Verteilungsschlüssel sie für die Umlage der Betriebskosten vereinbaren. Insoweit bestehen nur die Grenzen von Treu und Glauben, Sittenwidrigkeit und den Bestimmungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gem. §§ 305 ff. BGB.

Als Rechtsgrundlage von zentraler Bedeutung für die Bestimmung des Verteilerschlüssels ist seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 § 556 a BGB.

In § 556 a (1) BGB heißt es: „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“

§ 556 a (2) BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einseitig eine Änderung des Verteilerschlüssels vornehmen kann: „Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch schriftliche Erklärung bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der den erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.“

In § 556 a (3) BGB ist klargestellt, dass Abweichungen von den Vorschriften des § 556 a (1 und 2) BGB zum Nachteil des Mieters nicht wirksam vereinbart werden können.

Gem. § 556 a (1) BGB hat der Vermieter die Betriebskosten zwingend nach Wohnfläche zu verteilen, wenn eine Verbrauchs- oder Verursacherabhängige Abrechnung der Kosten nicht möglich ist und im Mietvertrag kein anderer Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde.

Das früher einmal gegebene Wahlrecht des Vermieters hinsichtlich der Verteilerschlüssel ist schon seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 entfallen – trotzdem hält sich teilweise hartnäckig (ohne jede Rechtsgrundlage in den Mietverträgen) z.B. der Verteilerschlüssel nach Personen für die Wasser- und Abwasserkosten.

Der Vermieter ist verpflichtet, den Umlageschlüssel übersichtlich darzustellen und zu erläutern. Der Verteilungsmaßstab nach Wohnfläche hat den Vorzug, dass er einfach zu handhaben und für den Mieter leicht nachvollziehbar ist.

Für die Berechnung der Wohnfläche ist seit dem 01. Januar 2004 die „Wohnflächenverordnung“ maßgebend. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. BV berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Wenn nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden.

Zur Wohnfläche rechnen:

  • alle Wohnräume einschließlich Nebenräume wie Flure, Küchen, Sanitärräume,
  • Hauswart-Dienstwohnung (auch dann, wenn die Wohnung dem Hauswart besonders kostengünstig oder vollständig kostenfrei zur Verfügung gestellt wird, oder wenn die Wohnung ein Hausverwalterbüro enthält).

Nicht zur Wohnfläche zählen:

  • Abstellräume außerhalb der Wohnung, Keller, Garagen,
  • gemeinschaftlich genutzte Räume, also Waschküche, Schwimmbad, Sauna, Partyraum,
  • Treppen mit mehr als 3 Stufen und deren Treppenabsätze,
  • Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt
  • Türnischen
  • Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m (Schrägen)
  • Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunter reichen oder bis zum Fußboden herunter reichen und 0,13 m oder weniger tief sind

Bei der Wohnflächenberechnung werden zur Hälfte angerechnet:

  • Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m (Schrägen)
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder u.a. nach allen Seiten geschlossene Räume