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W - Wohnungseigentumsgesetz

Nach dem BGB ist der Alleineigentümer eines Grundstückes auch der Alleineigentümer des darauf befindlichen Gebäudes. Das WEG durchbricht diesen Grundsatz, indem es die Bindung eines besonderen Eigentums an einzelnen Raumeinheiten ermöglicht, und zwar als Miteigentum nach Bruchteilen mit gleichzeitigem Sondereigentum.
Gesetzliche Grundlage des Rechts des Wohnungseigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das WEG regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.
Das Wohneigentumsgesetz enthält die Kapitel:

  • Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG),
  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG),
  • Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG),
  • Wohnungserbbaurecht (§§ 30),
  • Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),
  • Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis 50 WEG)

Wohnungseigentum hat im deutschsprachigen Raum - wenn auch in abgewandelter Form - eine Jahrhunderte alte Tradition. Mit der Entstehung der Bundesrepublik Deutschland war dann auch der Weg geebnet für das heutige Wohnungseigentumsgesetz, das bis zum Jahr 2007 ohne wesentliche Änderungen blieb und aufgrund des WEG-Reformgesetzes umfassend geändert wurde.
Die Geschichte des Wohnungseigentums geht bis zur Rechtsprechung Justinians im alten Rom zurück, wobei das klassische römische Recht das Eigentum an einem Gebäudeteil nicht kannte. Das deutsche Recht hingegen hatte diese Art der Eigentumsbildung bereits sehr früh in Form des so genannten "Stockwerkseigentums" anerkannt. Hier war man sogar noch weit großzügiger als heute, da es im in Süddeutschland verbreiteten "Herbergsrecht" gar möglich war, nicht nur an Räumen innerhalb eines Hauses Sondereigentum zu begründen, man konnte auch Sondereigentum in der Weise begründen, dass die Räume von dem einen Haus in das unmittelbar angrenzende Nachbarhaus übergreifen konnten.
Ende des 19. Jahrhunderts, im Rahmen der Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wandte man sich vom Stockwerkseigentum wegen seiner Unzulänglichkeiten wieder ab. Die mangelhafte Abgrenzung der Räume und die damit verbundenen Unsicherheiten hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse führten dazu, hiervon Abstand zu nehmen.

Die Wohnungsnot, insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg führte zu dem heutigen Wohnungseigentumsgesetz, das am 20. März 1951 in Kraft trat. Im Jahr 2007 wurde das WEG erstmals umfassend reformiert.
In weiten Teilen ist das WEG dispositives Recht, kann also durch die einzelne Wohnungseigentümergemeinschaft nach eigenen Überlegungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ausgefüllt oder abgeändert werden. Verbindlich ist dann für die Gemeinschaft, was sie selbst vereinbart hat.
Unabdingbare Vorschriften des WEG die zwingenden Regelungen, die durch Vereinbarung nicht abgeändert werden können.
Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch insoweit unabdingbar, als sie zum Kernbereich des Wohnungseigentumsgesetzes gehören.
Diesbezügliche gesetzliche Regelungen finden sich in § 12 (4) Satz 2 WEG (Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung), § 16 (5) WEG (Beschlusskompetenzen zur abweichenden Kostenverteilung), § 20 (2) WEG (Verwalterbestellung), § 22 (2) Satz 2 WEG (Qualifizierte Beschlussfassung über Modernisierungen), § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG (Verwalterbestellung) und § 27 (4) WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters).
Zu den weiteren unabdingbaren Regelungen nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung zählen die Regelungen in § 5 (2) WEG (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums), § 6 WEG (Unselbstständigkeit des Sondereigentums), § 11 WEG (Unauflöslichkeit der Gemeinschaft), § 18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) , § 23 (3) WEG (Schriftlicher Beschluss), § 24 (2) WEG (Minderheitenquorum), § 43 ff. WEG (Gerichtliches Verfahren).
Die Wohnungseigentümer können gemäß § 12 (1) WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – insbesondere des Verwalters – bedarf. Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes (v. 26. März 2007, BGBl I, 370) am 1. Juli 2007 können die Wohnungseigentümer gemäß § 12 (4) WEG eine derart vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufheben. Und eben diese Beschlusskompetenz ist auch nicht durch entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar.

Die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 (2) WEG erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer auch einen hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssel bestimmen. Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes können die Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 (3) WEG über die Verteilung der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie der Kosten der Verwaltung auch abweichend der gesetzlichen Regelung des § 16 (2) WEG oder eines abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels entscheiden.
Voraussetzung ist, dass der abweichende Kostenverteilungsschlüssel den Kostenverbrauch bzw. die Kostenverursachung berücksichtigt. Diese Beschlusskompetenz kann gemäß § 16 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Gleiches gilt im Hinblick auf eine abweichende Kostenverteilung gemäß § 16 (4) WEG bezüglich der Kosten einer konkreten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sowie einer baulichen Veränderung. Zur Beschlussfassung ist hier allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. So müssen der abweichenden Kostenverteilung mindestens drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 (2) WEG zustimmen und dabei mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentiere.