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Z - Zwangsversteigerung von Immobilien

Die Zwangsverwaltung ist die unabhängig vom Willen des Eigentümers angeordnete Verwaltung eines Grundstückes oder grundstücksgleichen Rechtes zum Zwecke der Gläubigerbefriedigung aus den Nutzungen des Objektes. Sie ist also das Vollstreckungsverfahren, das den Gläubiger aus den Erträgen des Grundstückes befriedigt.

Die Zwangsverwaltung ist gem. §§ 146 ff. ZVG eine der drei gesetzlichen Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Die Zwangsverwaltung ist wie die Zwangsversteigerung Teil des 8. Buches der Zivilprozessordnung, § 869 ZPO, die Einzelheiten werden jedoch in den §§ 146 bis 161 des ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) und in der Zwangsverwalter-Verordnung (ZwangsverwalterVO) geregelt. Zur Anordnung der Zwangsverwaltung müssen daher sämtliche, mithin

  • allgemeine und
  • besondere

Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sein und es dürfen keine Vollstreckungshindernisse bestehen.

Im Gegensatz zum Zwangsversteigerungsverfahren ist diese Vollstreckungsmaßnahme nicht darauf ausgerichtet, dem Schuldner das Eigentum am Grundstück zu entziehen, sie belässt ihm vielmehr das Eigentum und entzieht ihm die Erträge. Die Haftungssubstanz, der Grundbesitz, wird also nicht verwertet.

Die Zwangsverwaltung als Vollstreckungsmaßnahme gem. § 866 (1) ZPO ist darauf ausgerichtet, vorrangig dem dinglichen – aber auch dem persönlichen - Gläubiger Befriedigung durch die Mobilisierung des Nutzungswertes des Objektes zu verschaffen.

Neben der Durchsetzung und Befriedigung der Gläubigeransprüche kann die Zwangsverwaltung auch dem Zweck dienen, den Werterhalt des Grundstücks zu sichern bzw. einem Wertverfall vorzubeugen. Die Zwangsverwaltung dient in diesen Fällen nicht zuletzt dazu, den Grundbesitz in einen guten Zustand zu bringen und ihn so zu erhalten, um die Wirtschaftlichkeit zu verbessern und dadurch Erträge zu erhalten, zu erbringen oder zu verbessern.

Sie steht in einem gewissen Gegensatz zur Zwangsversteigerung: Während bei der Zwangsversteigerung das Eigentum durch „gewaltsamen Zugriff“ entzogen und in einer „Situation des Augenblicks“, in der taktisches Geschick einzelner Beteiligter über Erfolg oder Misserfolg entscheidet, auf einen Dritten übertragen wird ist die Zwangsverwaltung das geduldige Pflegen, Bewahren, Bewirtschaften und Nutzen einer Immobilie, um den Gläubiger so zu befriedigen.

Wesen und Zweck der Zwangsverwaltung verlangen eine an wirtschaftlichen Erwägungen orientierte Verfahrensdurchführung. Der Zwangsverwalter muss wie ein verantwortungsbewusster Eigentümer handeln, er soll nicht ausplündern, sondern vernünftig bewirtschaften. Dazu bedarf es einer engen Kooperation zwischen Zwangsverwalter, Gläubigern und Vollstreckungsrichter. Schon 1935 hieß es zum Zwangsverwaltungsverfahren:

„Die Zwangsverwaltung kann nur dann zielbewusst und nutzbringend geführt werden, wenn sowohl die Beteiligten wie der Zwangsverwalter und vor allem auch der Richter sich über das mit dem Verfahren Erstrebte und das in ihm Erreichbare sobald als möglich Klarheit verschaffen. Dazu ist es notwendig, dass nach Anordnung der Verwaltung, sobald irgend anhängig, die Rentabilitätsverhältnisse des zwangsverwalteten Besitzes geklärt werden. Der Richter muss hierüber von dem Zwangsverwalter beschleunigt einen gutachtlichen Bericht einholen. Dieser wird in der Regel zweckmäßig alsbald zum Gegenstand einer mündlichen Aussprache mit den beteiligten Gläubigern, dem Schuldner und dem Verwalter zu machen sein. Es sind dabei insbesondere die Möglichkeiten zu erörtern, in welcher Weise die Erträgnisse zu heben und die Lasten zu senken sind, und ob etwas durch Umstellung des Betriebes, Umbauten, Wohnungsteilungen u.Ä. eine Besserung der Rentabilität erreicht werden kann. Weiter ist besonders zu erörtern, inwieweit durch zeitweiligen Zinsnachlass, Aussetzung von Tilgungsraten, oder sonstiges Entgegenkommen einzelner Gläubiger Aussicht besteht, dem notleidenden Grundbesitz über die Krisenzeit hinwegzuhelfen. Der Richter muss sich dessen bewusst sein, dass sich die verschiedenen Gläubiger, der Schuldner und der Verwalter zumeist völlig fremd und nicht selten misstrauisch gegenüberstehen und zu einer Erfolg versprechenden Zusammenarbeit erst zusammengeführt werden müssen.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass z.B. Gläubiger sehr wohl zum Nachgeben bereit sind, wenn sie sehen, dass das, was sie tun, im Rahmen einer planvollen Zusammenarbeit mit den anderen Beteiligten unter der Obhut und sachkundigen Leitung des Richters geschieht. Gerade hier öffnet sich für den Vollstreckungsrichter ein Feld besonders nutzbringender Betätigung. Erforderlichenfalls sind derartige Aussprachen von Zeit zu Zeit zu wiederholen.“

Vor Beantragung des Zwangsverwaltungsverfahrens muss der Gläubiger prüfen und so genau als möglich durchkalkulieren, ob die Zwangsverwaltung sich im Verhältnis zu

  • den Kosten des Verfahrens (Gerichtskosten, Verwaltervergütung)
  • den laufenden Kosten (insbesondere Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung usw.) und
  • den Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

rechnet.