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Experten-Interview zur Mietpreisbremse

„Dem Wohnungsmangel hätte die Politik viel früher Konzepte entgegenstellen müssen“

Das Bundesjustizministerium hat seinen Gesetzentwurf zur Einführung der Mietpreisbremse fertiggestellt. Vorgesehen ist unter anderem, dass Neumieten "in angespannten Wohnungsmärkten" nur noch um zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Viele Experten schlagen jetzt Alarm und halten die geplante Deckelung der Mieten in Großstädten für kontraproduktiv – und verfassungswidrig. Wir haben unseren BCW-Immobilien-Experten Norbert Moormann, pädagogischer Leiter der Immobilien-Lehrgänge, gefragt, wie er die Problematik einschätzt.

Herr Moormann, bei einem Mieterwechsel soll die neue Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Das ist wohl eine der wichtigsten Regelungen aus dem vorgelegten Entwurf. Zu viel, zu wenig – wie schätzen Sie das ein?

Norbert Moormann: „Durch die Mietpreisbremse soll angeblich verhindert werden, dass – wie es der SPD-Justizminister formuliert – Wiedervermietungen zu exorbitanten Mietpreissteigerungen genutzt werden.

Die Mieten steigen aber gar nicht so stark, wie das in der öffentlichen Diskussion immer behauptet wird. In Ostdeutschland weist Sachsen-Anhalt mit 1,7 Prozent die höchste Steigerungsrate bei den Mieten im Jahr 2012 auf und belegt damit unter allen Bundesländern Platz 10. Es folgt Hessen mit 1,8 Prozent auf Platz 9, in Bayern (Platz 8) kletterten die Kaltmieten im Jahr 2012 um 3,5 Prozent. Im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen (Platz 6) betrug der Mietanstieg 4,0 Prozent, in Baden-Württemberg 4,2 Prozent, in Schleswig-Holstein (Platz 4) 4,4 Prozent und in Niedersachsen 4,8 Prozent (Platz 3). Die Top-Adresse Hamburg kommt auf die ganze Hansestadt bezogen nur auf eine Mietsteigerung von 3,6 Prozent und belegt somit Platz 7. Lediglich in Berlin stiegen die Mieten um 11,1 Prozent, was den 2. Platz bedeutete. Spitzenreiter im Mietpreis-Ranking der Bundesländer ist Bremen mit einer Steigerung um 11,9 Prozent im Jahr 2012. Bremen gehört zu den am dichtesten besiedelten Städten in Deutschland. Die Einwohnerdichte liegt bei über 1000 Menschen pro Quadratkilometer. Der Bevölkerungszuwachs lag in den vergangenen Jahren konstant auf einem hohen Niveau. Letztlich stiegen die Mieten in Berlin und Bremen so stark, weil durch den starken Zuzug Wohnraum fehlt.

Zusammenfassend kann man feststellen, dass es starke Mietsteigerungen allenfalls in den attraktiven Metropolen und beliebten Universitätsstädten und selbst dort nur in den angesagten Stadtteilen gibt. Die Mietpreisbremse ist populistischer Aktionismus, der die eigentlichen Probleme nicht löst. Am Niederrhein sagt man: „Met en Höppke Look koj ok Wind maake“ oder im Klartext: „Mit ein paar Zwiebeln kann man auch Wind machen.“

Viel Lärm also um nichts? Halten Sie die Reform gar für kontraproduktiv?

Norbert Moormann: „Ob die Mietsteigerungen exorbitant sind, wie der Bundesjustizminister behauptet und wie repräsentativ diese sind, ist durchaus umstritten. Die Mieten in Deutschland sind zwischen 1990 und 2005 real gesunken. Wenn Mieten jetzt steigen, ist das zum Teil auch ein Nachholeffekt. Zwangsregulierungen sind noch nie hilfreich gewesen, um marktwirtschaftlichen Entwicklungen zu begegnen. Sie führen meist zu dem Gegenteil von dem, was gewollt ist. Es könnte zu Vorzieheffekten bei der Erhöhung der Mieten kommen. Vermieter könnten die Miete jetzt noch mal kräftig erhöhen, ehe sie sich zukünftig mit geringeren Mietsteigerungen begnügen müssen.

Ich sage voraus: Wir werden Rechtsstreitigkeiten bei der Frage erleben, wie hoch die Vergleichsmiete ist, von der aus die Mietpreisbremse zu berechnen wäre. Der Gesetzentwurf ist hier zu wenig konkret. Diese Beliebigkeit wird sich rächen und zu einer weiteren Belastung der Gerichte führen. Mieter und Vermieter landen gleich zu Beginn des Mietverhältnisses vor Gericht, um die Vertragsgrundlagen zu klären. Das ist Gift für ein vernünftiges Miteinander von Vermieter und Mieter.

Auch die eigentliche Ursache für die gestiegene Gesamtbelastung der Mieter wird durch die Politik weiter geflissentlich übersehen: Höhere Strom- und Gaspreise, kalte Winter, Kosten durch zusätzliche gesetzliche Vorgaben, wie z.B. Rauchmelder, sorgen für die Verteuerung von Wohnraum.

„An der Verteuerung von Wohnraum durch steigende Betriebskosten wird auch die Mietpreisbremse nichts ändern.“

Laut Union ist die Mietpreisbremse gerade in Ballungszentren nur kurzfristig nützlich. Stattdessen prangert sie den geringen Wohnungsbau an – eine richtige Einschätzung?

Norbert Moormann: „Die Union hat bei den Koalitionsverhandlungen mit der SPD nicht nur zum Thema Mietpreisbremse nach dem Motto verhandelt: Bäter Pitter bang as Pitter doot“ („Lieber bang als tot“).

Die Mietpreisbremse ist weder konform mit dem Prinzip der Marktwirtschaft noch ist sie sozial. Sie wird in normalen Wohnlagen ohne Bedeutung bleiben. Sie ist zudem ein falsches Signal an Investoren und Anleger.

Auf den ersten Blick könnte man glauben, die Politik käme den Mietern entgegen. Das eigentliche Problem des Wohnungsmangels wird damit aber nicht behoben. Vielmehr könnte es nicht nur zu vorgezogenen Mieterhöhungen sondern auch zu unerwünschten Reaktionen auf Vermieterseite kommen: Denkbar wären verstärkte Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen oder geringere Investitionen in Sanierung und Modernisierung.

Dem Wohnungsmangel in den Metropolen und Universitätsstädten hätte die Politik viel früher Konzepte entgegenstellen müssen, z.B. ein größeres Angebot und damit mehr Wettbewerb bei Wohnraum in Verbindung mit einer reformierten Wohnungsbauförderung und der Bereitstellung von ausreichenden Baulandflächen.“

Welche Regionen könnten besonders von der Mietpreisbremse betroffen sein – bzw. davon profitieren?

Norbert Moormann: „Schon seit der Mietrechtsreform 2013 haben die Bundesländer die Möglichkeit, in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von derzeit 20 Prozent in drei Jahren auf 15 Prozent zu senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, können die Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmen. Von dieser Möglichkeit haben die Bundesländer Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein Gebrauch gemacht. NRW folgt gerade mit der Benennung von 59 Kommunen, in denen noch in diesem Jahr die Kappungsgrenze auf 15 Prozent sinken soll:

Regierungsbezirk Düsseldorf:

Dinslaken, Dormagen, Düsseldorf, Emmerich am Rhein, Erkrath, Geldern, Grevenbroich, Haan, Hilden, Kamp-Lintfort, Kempen, Kevelaer, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Moers, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Rommerskirchen, Wesel.

Regierungsbezirk Köln:

Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Euskirchen, Frechen, Hürth, Jülich, Kerpen, Köln, Leverkusen, Niederkassel, Overath, Rösrath, St. Augustin, Siegburg, Troisdorf, Wesseling.

Regierungsbezirk Münster:

Bocholt, Bottrop, Coesfeld, Greven, Gronau (Westfalen), Haltern am See, Lotte, Münster, Ostbevern, Raesfeld, Rheine, Senden, Waltrop.

Regierungsbezirk Detmold:

Bielefeld, Paderborn, Rheda-Wiedenbrück.

Regierungsbezirk Arnsberg:

Bad Sassendorf, Soest.

Das sind dann auch die potentiellen Kandidaten für eine Mietpreisbremse. Denn das Verfahren zur Festlegung der Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, sieht vor, dass auch hier die Landesregierungen bestimmen.

Es besteht die Gefahr, dass die Mietpreisbremse als weiterer ideologischer Dreschflegel gegen die Vermieter eingesetzt wird, indem möglichst viele Städte und Gemeinden als Region mit starkem Mietanstieg ausgewiesen werden.

Künftig soll auch der Vermieter die Maklergebühren tragen – sofern er diesen bestellt hat. Inwiefern kann sich das auf die Wohnungssuche und natürlich Vermietung von Objekten auswirken?

Norbert Moormann: Das sogenannte Bestellerprinzip ist ein politischer Irrweg und eine Gefahr für den Berufsstand der Makler. Der Makler muss jetzt für eine verfehlte Wohnungspolitik als Sündenbock herhalten. Die Vertragsfreiheit, die durch das Wohnungsvermittlungsgesetz schon in der Vergangenheit beschnitten war, wird weiter eingeschränkt. Die eigentliche Leistung des Maklers wird weder sachlich diskutiert noch gewürdigt.

Auch der Wohnungssuchende nimmt immer eine Leistung des Maklers in Anspruch: Er hat - ebenso wie der Vermieter – ein Interesse an einem friedlichen Mietverhältnis auf der Basis eines rechtlichen einwandfreien Mietvertrages, der für beide Seiten klare und verlässliche Rechtsgrundlagen schafft. Der fachkundige Makler ist der Garant für eine solide Ausgestaltung der Vertragsbedingungen, die ein harmonisches Mietverhältnis ermöglichen, das nicht in gerichtliche Auseinandersetzungen mündet. Ich jedenfalls beobachte in der Praxis, dass die Qualität der Mietverträge besser ist und Mietprozesse vermieden werden, wenn fachkundige Makler die Bedingungen des Mietvertrages aushandeln. Davon haben dann beide etwas: Mieter und Vermieter.

Besser wäre daher, die Politik würde endlich ihre Versäumnisse aus der Vergangenheit aufarbeiten und Qualitätsstandards für Makler und Hausverwalter definieren, so wie das für andere Bereiche des Finanzdienstleistungssektors bereits geschehen ist. Dazu sind auch Berufszugangs- und Ausübungsregelungen notwendig. Hier sollte man die Prioritäten setzen, statt populistisch eine Mogelpackung wie das sogenannte „Bestellerprinzip“ durchzusetzen.

Was bedeutet nun all das für die Arbeit der Makler?

Norbert Moormann: Das Wohnungsvermittlungsgesetz schreibt heute in § 6 (1) vor, dass der Makler eine Wohnung nur dann zur Vermietung anbieten darf, wenn er hierzu vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten ausdrücklich beauftragt wurde. Diese Regelung steht dem von Teilen der Politik angedachten sogenannten „echten Bestellerprinzip“ im Weg, weil damit automatisch immer der Vermieter Besteller wäre. Das aber widerspricht dem Koalitionsvertrag, in dem ausdrücklich das marktwirtschaftliche Prinzip – und dass sowohl Mieter als auch Vermieter als Auftraggeber auftreten können – vereinbart ist.

Wenn zukünftig der Vermieter als Besteller die Maklerprovision zu zahlen hat und der Mieter nicht mehr als Auftraggeber auftreten kann, trägt dies auf keinen Fall dem Umstand Rechnung, dass auch der Mietinteressent eine individuelle Leistung des Maklers in Anspruch nimmt, in dem individuelle Besichtigungstermine mit den einzelnen Interessenten stattfinden oder eine individuelle Beratung erfolgt. Auch der seriöse Makler, der nur noch für den Vermieter tätig wird bzw. werden kann, könnte bei Besichtigungen unerwünschte Sammeltermine für Wohnungsinteressenten durchführen oder die Mietinteressenten mit ihren Fragen zum Mietvertrag an einen Rechtsanwalt verweisen. Die Politik sollte sich vor Augen halten: Qualifizierte Dienstleistung gibt es nicht zum Nulltarif, sie kostet Geld.

Eine Veränderung der Wohnungsvermittlung ist nicht notwendig, die bisherige Regelung hat sich bewährt. Die Konstellation der großen Koalition lässt aber befürchten, dass es jenseits aller sachlichen Notwendigkeiten im Rahmen der Klientelpolitik der SPD zu einer Reform kommt:

Ein Lösungsansatz ist für diesen Fall, dass § 6 (1) WoVermG dahingehend geändert wird, dass kein vorheriger Auftrag des Vermieters an den Makler erforderlich ist, sondern der Vermieter die Vermittlung nur gestattet haben muss. Die Provisionspflicht des Mieters wäre dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter mit dem Makler einen Maklervertrag in Textform abgeschlossen hat.

Alternativ könnte auch geregelt werden, dass der Wohnungssuchende nur dann zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet ist, wenn er dem Makler einen Suchauftrag erteilt hat. Ein Suchauftrag wäre dann gegeben, wenn der Makler mit der Vermittlung einer Wohnung beauftragt wurde, bevor der Makler dem Wohnungssuchenden die Wohnung angeboten hat.