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Countdown für das 2. Essener Immobilien-Symposium (A-F)

Wir zäheln die Tage bis zum 2. Essener Immobilien-Symposium in Buchstaben-Form. Als kleinen "Countdown" veröffentlichen wir auf unserer BCW Weiterbildung-Seite auf Facebook und an dieser Stelle ein Immobilien-ABC mit nützlichen Infos und Tipps von unserem pädagogischen Leiter Norbert Moormann. Jeden Tag - bis zum 22. Februar - teilen wir einen Buchstaben. Für Praktiker und Einsteiger entsteht dann ein nützliches Dossier. Hier kommt Teil 1, mit den Buchstaben A bis F:

A: AfA (Absetzung für Abnutzungen)

Der Begriff AfA (Absetzung für Abnutzungen) stammt aus dem Einkommenssteuerrecht und bestimmt den Anteil der Werbungskosten und Betriebsausgaben, die auf die durch Abnutzung entstehende Wertminderung bei vermieteten oder beruflich genutzten Immobilien entfallen.

In der Immobilienwirtschaft kommen verschiedene Arten der AfA zur Anwendung:

  • lineare AfA
  • degressive AfA
  • Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung
  • Abschreibung für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude
  • Restwertabschreibung für Gebäude in den alten Bundesländern
  • Sonderabschreibung für Gebäude in den neuen Bundesländern

Zur Ermittlung der Höhe der AfA werden als Berechnungsgrundlage die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (also ohne Grundstück) herangezogen.

Lineare AfA

Die lineare Abschreibung gem. § 7 (4) EStG ermöglicht bei ab dem 01. Januar 1925 fertiggestellten Gebäuden einen konstanten Abschreibungssatz von jährlich 2 Prozent, wurden die Gebäude bis zum 31. Dezember 1924 fertiggestellt sogar 2,5 Prozent und somit Abschreibungszeiträume von 50 bzw. 40 Jahren, die bei jedem Verkauf der Immobilie von neuem beginnen – die Abschreibungszeiträume des oder der Voreigentümer spielen für den Erwerber also keine Rolle.

Die lineare Abschreibung wird in dem Jahr des Kaufes, Verkaufes oder bei Wechsel der Nutzung von Vermietung zur Eigennutzung (bzw. umgekehrt) nur zeitanteilig ab bzw. bis zu dem Tag der Veränderung gewährt.

Für Gebäude, die Betriebsvermögen darstellen und nicht für Wohnzwecke genutzt werden beträgt die lineare Abschreibung seit dem Jahr 2001 3 Prozent (vorher 4 Prozent).

Degressive AfA

Im Gegensatz zur linearen AfA sind die Abschreibungssätze bei der degressiven AfA gem. § 7 (5) EStG nicht konstant sondern am Anfang hoch und werden im Laufe der Jahre immer niedriger. Ein weiterer Unterschied: Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung erhielt der Erwerber/Bauherr unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Fertigstellung oder des Bezugs durch die Mieter die volle Abschreibung. Im Jahr des Verkaufs oder der Aufgabe der Vermietung ist die Abschreibung wie bei der linearen Abschreibung nur zeitanteilig möglich.

Die degressive AfA verfolgte den Zweck, Investoren zum Bau oder Erwerb von Neubau-Wohnimmobilien anzuregen. Sie wurde daher nur für den Bauherren oder Erwerber einer Neubau-Immobilie gewährt. Für Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen konnte die degressive Abschreibung im Regelfall nicht in Anspruch genommen werden sondern es muss gem. der linearen Abschreibung abgeschrieben werden. Nur wenn ein sogenannter Vollverschleiß vorlag, das Gebäude also nicht mehr nutzbar war oder die neu eingefügten Gebäudeteile Gebäudeprägend waren konnte die degressive Abschreibung genutzt werden.

Mit Wirkung ab 1. Januar 2006 wurde die degressive AfA abgeschafft, seit diesem Zeitpunkt wird auch der Erwerb oder die Errichtung von Neubauten zum Zwecke der Vermietung nur noch mit der linearen Abschreibung gefördert, es sei denn es handelte sich um ein unbebautes Grundstück oder ein halbfertiges Gebäude und der Bauantrag wurde vor dem 1. Januar 2006 gestellt.

Zum Zeitpunkt der Veränderung bereits bestehende degressive Abschreibungen werden fortgesetzt.

Die degressive AfA hat durch die Gesetzgebung auf Grund der jeweiligen politischen Rahmenbedingungen immer wieder Änderungen erfahren, was zu unterschiedlichen Abschreibungssätzen geführt hat, die in den einzelnen Jahren anzuwenden sind:

  • Bauantrag/Kaufvertrag ab 30. Juli 1981 bis 28. Februar 1989:

Der AfA-Satz beträgt in den ersten 8 Jahren jeweils 5 Prozent, in den folgenden 6 Jahren pro Jahr 2,5 Prozent und in den folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 Prozent p.a. Abschreibungszeitraum: 50 Jahre.

  • Bauantrag/Kaufvertrag vom 1. März 1989 bis 31. Dezember 1995:

Der AfA-Satz beträgt in den ersten 4 Jahren jeweils 7 Prozent, in den folgenden 6 Jahren pro Jahr 5 Prozent, in den nächsten 6 Jahren 2 Prozent jährlich und in den folgenden 24 Jahren jeweils 1,25 Prozent p.a. Abschreibungszeitraum: 40 Jahre.

  • Bauantrag/Kaufvertrag ab 1. Januar 1996 bis 31. Dezember 2003:

Der AfA-Satz beträgt in den ersten 8 Jahren jeweils 5 Prozent, in den folgenden 6 Jahren pro Jahr 2,5 Prozent und in den folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 Prozent p.a. Abschreibungszeitraum: 50 Jahre.

  • Bauantrag/Kaufvertrag ab 1. Januar 2004 bis 31. Dezember 2005:

Der AfA-Satz beträgt in den ersten 10 Jahren jeweils 4 Prozent, in den folgenden 8 Jahren pro Jahr 2,5 Prozent und in den folgenden 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent p.a. Abschreibungszeitraum: 50 Jahre.

Sonderfall der degressiven Abschreibung im Einfamilienhaus:

Wurde im bisher selbstgenutzten Einfamilienhaus das Dachgeschoss ausgebaut und vermietet war für den Dachgeschossausbau die degressive Abschreibung möglich, weil kein Nutzungszusammenhang zwischen den beiden Wohnungen bestand (ursprüngliche Wohnung selbstgenutzt, neue Wohnung vermietet). War die ursprüngliche Wohnung vermietet war für die neue Wohnung wegen des einheitlichen Nutzungszusammenhangs (beide Wohnungen vermietet) nur die lineare Abschreibung möglich. Kam es im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau aber zur Aufstockung des Hauses um eine Etage kam die degressive AfA in Frage.

AfA für außergewöhnliche Abnutzung

Wird ein Gebäude linear oder degressiv abgeschrieben kann bei übermäßiger Abnutzung oder Zerstörung des Gebäudes gem. § 7 (1) Satz 6 EStG in dem Jahr des Schadeneintrittes oder Abbruchs eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen werden. Dies gilt auch bei nur noch eingeschränkter Nutzung. Voraussetzung ist ein ungewöhnlicher Umstand, wie z.B. ein Brandschaden oder Hochwasser, der die Nutzbarkeit des Gebäudes herabsetzt. Marktbedingte Mietrückgänge begründen eine solche Abschreibung nicht.

AfA für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude

Zur Erhaltung von Baudenkmälern oder Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet/städtebaulichen Entwicklungsbereich lässt der Gesetzgeber für Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten (unter Abzug von gewährten Zuschüssen aus Sanierungs- oder Entwicklungsfördermitteln) im Zusammenhang mit dem Erwerb besonders förderungswürdiger Baumaßnahmen besondere Abschreibungssätze zu:

  • Bauantrag bis 31. Dezember 2003:

Der AfA-Satz beträgt in den ersten 10 Jahren jeweils 10 Prozent. Abschreibungszeitraum: 10 Jahre.

  • Bauantrag ab dem 01. Januar 2004:

Der AfA-Satz beträgt in den ersten 8 Jahren jeweils 9 Prozent, in den folgenden 4 Jahren pro Jahr 7 Prozent. Der Abschreibungszeitraum wird somit auf 12 Jahre verlängert.

Dagegen liegt sofort in einer Summe steuerlich im Jahr der Bezahlung absetzbarer Erhaltungsaufwand vor, wenn bei einer vermieteten Bestandsimmobilie (auch wenn sie Baudenkmal oder Sanierungsgebäude ist) bereits vorhandene Gebäudebestandteile instand gehalten bzw. gesetzt, erneuert oder modernisiert werden.

Seit 1. Januar 2004 darf der Erhaltungsaufwand alternativ auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Restwert-AfA für Gebäude in den alten Bundesländern

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die in den alten Bundesländern vor dem 1. Januar 1987 angeschafft oder fertiggestellt wurden und auf Grund von Eigennutzung in den ersten acht Jahren nach § 7 b EStG mit 5 Prozent abgeschrieben worden sind können, wenn sie zukünftig vermietet werden, über 40 Jahre mit 2,5 Prozent des Restwertes abgeschrieben werden.

Sonder-AfA für Gebäude in den neuen Bundesländern

Die Anschaffung oder Fertigstellung von vermieteten Neubauten oder die Modernisierung vermieteter Altbauten im Beitrittsgebiet sowie in West-Berlin (Stichtag 3. Oktober 1990) wurde bis einschließlich 1998 durch eine Sonderabschreibung gefördert. Ab 1999 wurde diese Förderung durch eine Investitionszulage ersetzt.

Der dabei nach fünf Jahren Sonder-AfA verbleibende Restwert kann bei Neubauten auf die nächsten 45 Jahre und bei Altbauten auf die nächsten 10 Jahre gleichmäßig im Rahmen der Restwertabschreibung verteilt werden.

Behandlung der AfA im Veräußerungsfall

Ist bei dem Verkauf der Immobilie der Veräußerungsgewinn zu versteuern wird der durch die AfA steuermindernd geltend gemachte Betrag dem Gewinn hinzuzurechnen.

B: BildungsCentrum der Wirtschaft

Seit 1956 ist das BildungsCentrum der Wirtschaft die Adresse in Essen, wenn es um umfassende Weiterbildungsmöglichkeiten und berufliche Fortbildungen geht. Kaufmännische und technische Lehrgänge bieten Auszubildenden, Arbeitnehmern und Führungskräften die idealen Voraussetzungen, an IHK-zertifizierte Abschlüsse und Auszeichnungen zu gelangen. Dazu gehören neben Vorbereitungskursen für die Abschlussprüfung für Auszubildende auch Meisterkurse für Berufstätige sowie Bildungsangebote für ehemalige Bundeswehrsoldaten. Das weitreichende Spektrum der BCW Weiterbildung bietet nicht nur Einzelpersonen neue Perspektiven und Karrierechancen, sondern ist auch für Schulungen von ganzen Abteilungen und Belegschaften bestens prädestiniert.

In Trägerschaft der gemeinnützigen Stiftung BildungsCentrum der Wirtschaft mit Sitz in Essen bündelt die BCW-Gruppe renommierte Bildungseinrichtungen der Wirtschaft an über 30 Standorten im In- und Ausland. Zur Gruppe zählen die FOM Hochschule, die eufom University, die GoBS German open Business School, insgesamt 15 Akademien der VWA Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie und die Hessische Berufsakademie BA sowie die Weiterbildungsinstitutionen BCW Weiterbildung und IOM Institut für Oekonomie und Management. Die hohe Qualität der Einrichtungen der BCW-Gruppe wird durch die Akkreditierungssiegel namhafter Institutionen und Akkreditierungsagenturen bestätigt: So ist die FOM Hochschule vom Wissenschaftsrat akkreditiert und wurde als erste private Hochschule in Deutschland durch die FIBAA systemakkreditiert. An den Hochschulen, Akademien und Weiterbildungsinstitutionen der BCW-Gruppe sind derzeit über 35.000 Studierende und Teilnehmer eingeschrieben. Damit zählt die BCW-Gruppe zu den größten Bildungsverbunden in Deutschland.

Die BCW Weiterbildung hat sich innerhalb der Gruppe auf die Entwicklung und Durchführung praxisnaher Lehrgänge und Seminare aus dem kaufmännischen Bereich, aus gewerblich/technischen Berufen sowie den Branchen Gesundheit, IT und Immobilien spezialisiert. Die Weiterbildungsmaßnahmen richten sich sowohl an berufstätige Fach- und Führungskräfte als auch an Auszubildende. Die traditionell enge Verbundenheit mit Unternehmen und Verbänden in der Region garantiert dabei Qualifizierungsprogramme, die der tatsächlichen Nachfrage des Arbeitsmarktes entsprechen. Die BCW Weiterbildung wird kontinuierlich von externen Prüfern bewertet und ist nach DIN ISO 9001:2008 durch die Certqua zertifiziert.

Seit 1995 bietet die BCW-Gruppe IHK-Zertifikatslehrgänge für die Immobilienwirtschaft an. Seit 1997 wurde das Angebot praxisorientiert am Bedarf der wohnungswirtschaftlichen Betriebe ausgeweitet. Praktiker aus der Immobilienwirtschaft haben in dem vielfältigen Angebot der BCW-Gruppe seitdem  die Wahl zwischen acht Lehrgangsangeboten und einem Studiengang:

Nähere Informationen und die genauen Lehrgangsinhalte können im Immobilien-Portal der BCW-Gruppe abgerufen werden:

http://www.bcw-weiterbildung.de/immobilien.html

 

C: Contracting:

„Wir werden Ihnen kostenlos eine Dampfmaschine überlassen. Wir werden diese installieren und für fünf Jahre den Kundendienst übernehmen. Wir garantieren Ihnen, dass die Kohle für die Maschine weniger kostet, als Sie gegenwärtig an Futter (Energie) für die Pferde aufwenden müssen, die die gleiche Arbeit tun. Und alles, was wir von Ihnen verlangen, ist, dass Sie uns ein Drittel des Geldes geben, das Sie sparen.

Der schottische Erfinder James Watt (1736–1819) soll mit diesem Zitat für den Absatz seiner Erfindung geworben und damit die Idee geboren haben, auf der das Contracting basiert.

Beim Contracting (englisch: Kontrahierung) überträgt der Immobilienbesitzer eine bestimmte Aufgabe an einen speziellen Dienstleister, der diese Aufgabe nun an seiner Stelle erfüllt. Juristisch ausgedrückt handelt es sich beim Contracting um die Übertragung von eigenen Aufgaben des Rechtssubjekts auf einen eigentlich nicht zur Leistung verpflichteten, der erst durch vertragliche Vereinbarung diese Verpflichtung an der Stelle seines Vertragspartners übernimmt.

Man unterscheidet verschiedene Arten des Contracting:

  • Energieliefer-Contracting, auch Wärmeliefer-Contracting oder Anlagen-Contracting genannt,
  • Einspar-Contracting, auch Performance- oder Energie-Einspar-Contracting genannt,
  • Finanzierungs-Contracting, auch Third-Party-Financing (TPF) oder Anlagenbau-Leasing genannt,
  • Betriebsführungs-Contracting, auch Technisches Gebäudemanagement genannt.

Vertragspartner sind der Contractor (ausführendes Dienstleistungsunternehmen) und der Contracting-Nehmer (Eigentümer). Die Aufgabe des Contractors ist die Beratung des Contracting-Nehmers sowie die Planung, Finanzierung und der Betrieb der Anlage während des vertraglich vereinbarten Zeitraums. Der Contracting-Nehmer ist Auftraggeber und Empfänger einer Dienstleistung.

Zwischen den Vertragsparteien wird regelmäßig ein Liefervertrag (z.B. für Wärme) und ein Pacht- und Gestattungsvertrag geschlossen, der erforderlich ist, wenn der Contractor seine Anlagen auf fremdem Grund und Boden errichtet oder im Rahmen der Vertragsbeziehung betreibt. Um die vertraglichen Rechte zu abzusichern werden meistens Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen oder Bürgschaften errichtet.

Die rechtlichen Grundlagen für die vertraglichen Beziehungen liefern die Vorschriften des BGB, aber auch spezielle Verordnungen, wie z.B. die AVBFernwärmeV (Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme).

Energieliefer-Contracting

Bei diesem Modell erfolgt die Energieversorgung des Kunden (Contractingnehmers) während des Vertragszeitraumes durch das Energiedienstleistungsunternehmen (Contractor) in alleiniger Verantwortung. Der Contractor ermittelt zunächst den Energiebedarf und plant auf dieser Grundlage die Energieanlage. Auch die Finanzierung und Errichtung sind Sache des Dienstleisters, der die Anlage auf eigenes Risiko und Kosten als wirtschaftlicher Eigentümer betreibt. Alternativ übernimmt er eine beim Kunden bereits vorhandene Anlage. Wartung, Instandsetzung und Erneuerung sind während der meist langfristigen Vertragslaufzeit, üblich sind fünf bis 20 Jahre, Sache des Contractors.

Die Anlagen stehen im Eigentum des Contractors, daher werden sie entweder nicht auf dem Grundstück des Eigentümers errichtet oder die Eigentumsrechte des Contracters an der Heizungsanlage im Haus des Eigentümers werden durch einen Grundbucheintrag gesichert.

Gemeinsames Ziel von Contractor und Eigentümer ist es, durch effizientere Wärme-Erzeugung und Wärme-Speicherung wirtschaftliche und ökologische Vorteile zu erreichen. Der Contractor stellt die an einem vereinbarten Messpunkt übergebenen Wärme-Mengen in Rechnung. Der Contractor hat ein Interesse, Verluste, die vor dem Mess-Punkt (z.B. in der Heizzentrale) entstehen, zu minimieren. Dagegen sind Wärmeverluste, die nach dem Messpunkt auftreten, für ihn ohne Belang. Die Optimierung in diesem Bereich gehört nicht zu seinen Aufgaben.

Die Leistungen des Contractors werden nicht über eingesparte Energie vergütet, es gibt auch keine vertraglich bindende Einspar-Garantie wie beim Energieeinspar-Contracting. Die Kosten des Contractors für Erstellung, Finanzierung, Wartung und Primärenergieeinkauf werden über monatliche Raten beglichen. Der Preis setzt sich meistens das aus einem fixen Grundpreis und einem variablen Arbeitspreis zusammen. Dieses Entgelt liegt zwangsläufig höher als der Preis beispielsweise für einen reinen Gasliefervertrag. Darüber hinaus werden Preisanpassungen vereinbart, die bei bestimmten Szenarien in Kraft treten, z.B. bei einer Änderung der Preise für die Primärenergie.

Einspar-Contracting

Beim Einspar-Contracting erbringt der Contractor zusätzliche energierelevante Leistungen mit dem Ziel, die gesamten Energiekosten eines Gebäudes dauerhaft zu senken. Er entwickelt ein umfassendes Energieeinsparkonzept für das Gebäude, das Grundlage für die von ihm garantierten Einsparziele ist und kümmert sich um die Planung und bauliche Umsetzung aller vorgeschlagenen Einsparmaßnahmen. Dabei können die Maßnahmen alle Gebäudebereiche betreffen, z. B. die Energieverteilungsanlagen (Heizkörper und -ventile) oder die energetische Gebäudesanierung (Wärmedämmung).

Als Gegenleistung erhält er dafür einen Teil der eingesparten Energiekosten, bis seine Aufwendungen für Finanzierung, Planung und Controlling – und auch sein Gewinn – bei Vertragsende abgegolten sind. Dabei kann die Finanzierung durch den Energiespar-Contractor erfolgen, oder durch den Auftraggeber durch einen Baukostenzuschuss in beliebiger Höhe gegen entsprechende Laufzeitverkürzung selber getragen werden.

Der Kunde zahlt auch hier erheblich mehr als bei einem reinen Gasliefervertrag, er profitiert jedoch auch nach Ende der Vertragslaufzeit von den eingesparten Energiekosten. Wird die vertraglich vereinbarte Einsparung nicht erreicht, trägt allein der Contractor das finanzielle Risiko.

Finanzierungs-Contracting

Beim Finanzierungs-Contracting obliegt die Finanzierung dem Contractor, das Betreiberrisiko aber dem Contractingnehmer. Diese Form des Contracting wird vorwiegend bei abgrenzbaren technischen Einrichtungen oder Anlagen eingesetzt und mit einem Anlagenmanagement oder Betriebsführungs-Contracting verbunden.

Betriebsführungs-Contracting

Beim Betriebsführungs-Contracting stehen die Energieanlagen im Eigentum des Contractingnehmers. Sie werden von ihm finanziert. Diese Contractingform lehnt sich stark an das Energieliefer-Contracting an. Der Contractor ist für den reibungslosen Betrieb der Anlagen zuständig. Je nach Vertrag wird die Energie entweder an einem bestimmten Punkt in der Anlage übergeben oder das Endprodukt „warmer Raum“ ist Vertragsgegenstand. Die Abrechnung erfolgt meist pauschal nach Aufwand oder Leistung. Diese Art des Contractings wird oftmals in sensiblen Bereichen eingesetzt, wo ein störungsfreier Betrieb unbedingt notwendig ist (z. B. Heizung im Krankenhaus).

Stark vereinfacht könnte man beim Contracting auch von einem Outsourcing von Aufgaben sprechen, die eigentlich dem Gebäudeeigentümer obliegen. Während andere Dienstleistungen rund um die Gebäudenutzung einen regelrechten Outsourcing-Boom erlebten (z. B. Reinigungs- oder Sicherheitsdienste) war beim Outsourcing der Energieversorgung im Wege des Contracting Zurückhaltung zu verspüren.

Dies ist zunächst sicherlich darin begründet, dass beim Energie-Contracting wegen hoher spezifischer Investitionen, die nur für den jeweiligen Standort bzw. Kunden nutzbar sind, typische Outsourcing-Vorteile entfallen. Andererseits war es gerade für den Vermieter in der Vergangenheit schwierig, die Folgen des Contracting im Hinblick auf die Abrechnung mit dem Mieter abzuschätzen.

Zur Umlagefähigkeit dieser Kosten existiert widersprüchliche Rechtsprechung. Der BGH machte ursprünglich die Umlagefähigkeit von einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag abhängig (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 54/04). In einem späteren Urteil hat der gleiche Senat die Zulässigkeit der Abwälzung auf den Mieter unter der Voraussetzung bejaht, dass der Mietvertrag ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt (BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06).

In der Praxis hatte diese Rechtsprechung eine große Unsicherheit hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten zur Folge.

Diese Problematik hat der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform 2013 zum 01. Juli 2013 deutlich entschärft. Die neuen Regelungen sorgen für Klarstellung und schaffen Anreize für eine energieeffizientere Wärmeversorgung.

Nach der Neuregelung in § 556 c BGB hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten grundsätzlich zu tragen, wenn der Vermieter von der hauseigenen Zentralversorgung auf eine gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt. Die Vorschrift bedeutet eine Erweiterung der Pflichten des Mieters über den vertraglich geregelten Pflichtenkreis hinaus. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber den Mieter aber vor einer höheren Kostenbelastung geschützt. Gemäß § 556 (1) BGB setzt die Kostentragungspflicht nämlich voraus, dass

  • die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird

 und

  • die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Versorgung im ersten Jahr nicht übersteigen.

Die Ankündigung der Umstellung durch den Vermieter hat in Textform mindestens drei Monate vor der Umstellung zu erfolgen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Wärmelieferant sich auf die Verbesserung der Betriebsführung der bisherigen Anlage beschränken.

Wichtige Aspekte beim Abschluss eines Contracting-Vertrags

Ob sich ein Wärmeliefervertrag im Vergleich zu einer Eigeninvestition lohnt oder nicht lässt sich nur im Einzelfall prüfen und entscheiden.

Trotzdem kann man einige allgemein gültige Hinweise geben, die immer aufmerksam verhandelt werden sollten.

  • (gesetzliche) Vertragsgrundlagen

Als Contracting-Nehmer darauf achten, dass die eigenen Interessen hinreichend berücksichtigt sind. Vor den Vertragsverhandlungen Ziele und Sachverhalte definieren, die geregelt werden sollen. Die Fernwärmeverordnung (AVBFernwärmeV) gilt für Contracting-Verträge nicht automatisch, sondern müsste ausdrücklich vereinbart werden, wenn ihre Bestimmungen das Vertragsverhältnis regeln sollen.

  •  Vertragslaufzeit

Contracter wollen den Kunden lange binden. Gem. § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV beträgt die höchstzulässige Vertragslaufzeit maximal zehn Jahre, eine Verlängerung um weitere fünf Jahre ist möglich, sofern der ursprüngliche Vertrag nicht mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf gekündigt wird. Neben dem gesetzlichen Kündigungsrecht aus wichtigem Grund können weitere Kündigungsgründe und -fristen vereinbart werden. Kündigungsrecht des Contractors unbedingt auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränken..

  • Leistungsumfang

Definition der Hauptleistungen des Contractors (z. B. Ausbau der alten Heizungsanlage, Einbau neue Heizungsanlage, Definition der Leistungsfähigkeit der Anlage, Kostenübernahme).

  • Preise und Preisänderungen während der Vertragslaufzeit

Wird neben Grund- und Arbeitspreis .auch noch eine Einmalzahlung für die Anlage gefordert?

Preiserhöhungen während der Vertragslaufzeit sind nur möglich, wenn der Vertrag eine wirksame Preisänderungsklausel enthält. Gem. § 24 (4) AVBFernwärmeV muss sie "sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen".

Der Bundesgerichtshof hat in einigen Entscheidungen aus dem Jahr 2011 Preisänderungsklauseln in Fernwärmelieferverträgen als unwirksam angesehen, weil sie das nötige Maß an Transparenz vermissen ließen oder keine ausgewogene Regelung enthielten (zum Beispiel BGH, Urteil vom 6.4.2011, Az.: VIII ZR 66/09; Urteil vom 13.07.2011, Az.: VIII ZR 339/10).

Bei Contracting-Verträgen über Wärmelieferung sollten Sie im Falle einer Preiserhöhung vorsorglich widersprechen und die Wirksamkeit der Preiserhöhungsklausel bezweifeln.

  • Lieferunterbrechungen und Haftung

Der Contractor ist verpflichtet, während der Vertragslaufzeit ständig Wärme zu liefern. Für den Fall einer Lieferunterbrechung sollte eine Frist vertraglich vereinbart sein, innerhalb derer diese zu beheben ist bzw. eine Entschädigung, falls der Contractor innerhalb der vereinbarten Frist keine Wärme liefert. Weiter sollte vereinbart eine generelle Regelung zur Haftung des Contractors für Versorgungsstörungen vereinbart sein.

  • Abschlagszahlungen

Die monatlichen Abschlagszahlungen sollten erst am Schluss des Monats entrichtet werden.

  • Abrechnung

Der Beginn des Abrechnungsjahres muss eindeutig bestimmt sein. Das Abrechnungsjahr muss nicht unbedingt mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass Energierechnungen über Strom und Gas dem Kunden spätestens sechs Wochen nach dem Ende der Abrechungsperiode vorliegen müssen. Eine längere Frist ist auch dem Contractor nicht zuzugestehen.

  • Anmietung des Aufstellraumes

Da die Heizung oftmals in Räumlichkeiten des Vermieters aufgestellt wird, sollte der Vertrag auch eine Regelung über den Raum enthalten, in dem sich die Heizung befindet. Eventuell wird der Contractor bestimmte technische Anforderungen verlangen. Dem Eigentümer steht offen eine (geringe, mehr symbolische) Miete für den Heizungsraum zu vereinbaren, sofern das nicht schon beim Wärmepreis berücksichtigt wird.

  • Eigentum an der Anlage

Da der Contractor die Heizungsanlage bezahlt, will er sich das Eigentum sichern. Die Anlage befindet sich im Gebäude (meist im Keller) des Hauseigentümers und wird mit dem Einbau ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Sie steht somit rechtlich im Eigentum des Hauseigentümers. Der Contractor wird daher versuchen, sich eine so genannte Grunddienstbarkeit an dem Grundstück des Hauseigentümers bestellen zu lassen. Diese Grunddienstbarkeit ist aber kein notwendiger Bestandteil eines Contracting-Vertrags und kann sich zum Beispiel beim späteren Verkauf des Hauses als nachteilig für den Hauseigentümer erweisen. Eine Grunddienstbarkeit sollte daher für den Contractor, wenn möglich, nicht bestellt werden.

  • Regelungen für das Ende der Vertragslaufzeit

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lässt sich in der Regel noch nicht beurteilen, ob man die Heizungsanlage nach zehn bis 15 Jahren Betriebsdauer behalten will oder nicht. Daher sollte die vertragliche Regelung ausreichend flexibel gestaltet sein. Eine zwingende Kaufverpflichtung für den Hauseigentümer ist nicht sinnvoll.

Eine Übernahme- oder Kaufoption hingegen lässt die Wahl zwischen Übernahme, wenn die Anlage noch in einem guten Zustand ist oder Ablehnung der Übernahme, wenn sie technisch überholt oder zu reparaturanfällig ist. Bei Vereinbarung einer Kauf- bzw. Übernahmeoption sollte gleichzeitig geregelt werden, wer für den Ausbau und die damit verbundenen Kosten verantwortlich ist, falls die Option später nicht in Anspruch genommen wird.

  • Vertragsweitergabe (Rechtsnachfolge)

Wird das Haus während der Vertragslaufzeit verkauft, verlangen viele Contractoren in ihren Verträgen, dass der Vertrag weitergegeben wird. Eine solche Vereinbarung sollte aber nicht verpflichtend sein, sondern lediglich eine Option darstellen. Eine Alternative besteht darin, dem Contractor eine angemessene Entschädigung für die vorzeitige Vertragsbeendigung zu zahlen.

 

  • Separater Stromliefervertrag

Ist der Contractor gleichzeitig auch ein Stromanbieter (z.B. Stadtwerke), wird er auch einen Stromliefervertrag anbieten. Der Eigentümer ist aber nicht an den Contractor gebunden und kann den Stromanbieter frei wählen. Auch wenn ein Stromliefervertrag mit dem Contractor besteht, kann dieser wie jeder andere unabhängig vom Contracting-Vertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen.

Vorformulierte Vertragslaufzeiten in Stromlieferverträgen von mehr als 24 Monaten sind unwirksam. Solche Verträge verlängern sich jeweils maximal um ein weiteres Jahr, falls sie nicht rechtzeitig gekündigt werden. Nur wenn eine längere Vertragslaufzeit individuell ausgehandelt wurde, ist sie wirksam. Allerdings stellt der Gesetzgeber hohe Anforderungen an eine solche Vereinbarung.

D: Duldungspflichten des Mieters

Der Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, ist sowohl Eigentümer als auch unmittelbarer Besitzer der Immobilie. Der vermietende Eigentümer hat neben seiner Eigentümerstellung aber nur die Stellung des mittelbaren Besitzers: Unmittelbarer Besitzer der Immobilie ist in diesem Falle der Mieter, denn der Begriff des Besitzes bezeichnet die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Der Mieter übt in diesem Falle die Gewalt über die Sache aus und ist deshalb, unabhängig von der Frage, wer Eigentümer ist, Besitzer. Der Eigentümer muss sich durch die Besitzerstellung des Mieters die Einschränkung seiner Rechte gefallen lassen. Er kann die Wohnung nicht einfach betreten oder baulich verändern.

Damit der Eigentümer sein Eigentum, z. B. auch gegen den Willen des Besitzers betreten (z.B. zum Zwecke der Besichtigung im Rahmen der Suche eines Nachmieters) oder die Räume instand halten oder modernisieren kann, trifft den Mieter eine Duldungspflicht für diese Handlungen des Eigentümers. Diese Duldungspflichten des Mieters ergeben sich aus unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen.

Die Ausgangslage ist eindeutig: Mit der Vermietung gibt der vermietende Eigentümer sein Hausrecht an der Wohnung auf. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Wohnung vermietet ist, liegt das Hausrecht beim Mieter, der autonom entscheiden kann, wer seine Wohnung betreten darf und wer nicht. Der Vermieter jedenfalls ist nicht mehr berechtigt, diese Wohnung nach eigenem Gutdünken zu begehen oder gar zu verändern. Hierfür ist grundsätzlich die Duldung des Mieters erforderlich. Unter bestimmten – im Gesetz definierten - Umständen hat der Vermieter auf diese Erlaubnis einen Rechtsanspruch.

Grundsätze für die Ausübung des Betretensrechtes durch den Eigentümer

Grundsätzlich gilt, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters (abgesehen von Eil- und Notfällen) nur schonend und unter Berücksichtigung der Belange des Mieters ausgeübt werden darf. Dies gilt auch im Rahmen der notwendigen Besichtigungen bei einer anstehenden Neuvermietung.

Für Besichtigungszeiten gilt die Regel: Diese müssen zu einer

  • angemessenen Tageszeit und
  • während der ortsüblichen Besuchszeiten

stattfinden.

Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen oder in der Mittagszeit und in den späten Abendstunden können gegen den Willen des Mieters nicht erzwungen werden. Auf Urlaubszeiten des Mieters soll der Vermieter Rücksicht nehmen.

Das Betretensrecht gilt nicht nur für den Vermieter selbst sondern auch für von ihm beauftragte Fachleute wie Handwerker, Architekten etc., die er mitbringen darf, damit sie ihm bei der Einschätzung der Situation oder als Zeugen behilflich sein können. Auch diesen Dritten muss der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung gestatten. Nur wenn Begleitpersonen oder Beauftragte des Vermieters für den Mieter unzumutbar sind, kann der Zutritt zur Wohnung für diese vom Mieter berechtigt verweigert werden.

Grundsätzlich sind Begehungen (und damit auch Besichtigungen mit Mietinteressenten) durch den Vermieter rechtzeitig vorher anzukündigen. Geschieht dies nicht, darf der Mieter das Betreten seiner Wohnung durch den Vermieter oder Handwerker ohne Angabe von Gründen verweigern. Die Ankündigungsfrist soll mindestens 24 Stunden, also einen Tag, betragen. Kommt es bei der Wahrnehmung von Terminen mit dem Mieter zu Schwierigkeiten, muss gegebenenfalls aus Beweisgründen die Ankündigung schriftlich und in einer Zustellungsform erfolgen, dass der Vermieter notfalls vor Gericht auch den Zugang dieses Schreibens beim Mieter nachweisen kann. Von der Ankündigungspflicht ausgenommen sind naturgemäß Eil- und Notfälle.

Von der Verpflichtung zur Ankündigung der Begehung (Besichtigung) entbindet den Vermieter auch die (formular-)vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter ein Betreten seiner Wohnung innerhalb gewisser, konkret bezeichneter Zeiträume zu dulden hat, nicht.

Um zu verhindern, dass der Mieter Begehungs- oder Besichtigungstermine wegen eigener (vorgeschobener) Termine „platzen“ lässt, ist es hilfreich in das Ankündigungsschreiben den Hinweis aufzunehmen, dass es nicht erforderlich ist, dass der Mieter den Termin persönlich wahrnimmt sondern es ausreicht, wenn eine Person seines Vertrauens die Wohnung zugänglich hält.

Besichtigungsrecht im Zuge von Neuvermietung

Die vorstehenden Grundsätze gilt es auch im Vorfeld von beabsichtigten Besichtigungsterminen mit Mietinteressenten einzuhalten. Der Mieter hat die Besichtigungen bis zu der sehr weit zu ziehenden Grenze der Unzumutbarkeit zu dulden. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass der Eigentümer von dem Mieter trotz korrekter Ankündigung nicht in die Wohnung eingelassen wird.

Der Vermieter hat in diesen Fällen kein Selbsthilferecht. Obwohl ihm das Betretensrecht rechtlich zusteht darf er gegen den Willen des Mieters nicht in die Wohnung eindringen, ein solches Vorgehen würde den Tatbestand des Hausfriedensbruches erfüllen und strafrechtliche Folgen haben. Der Mieter handelt in diesen Fällen vertragswidrig – trotzdem ist es in den meisten Fällen aussichtslos, gegen ihn eine fristlose Kündigung durchsetzen zu wollen (die fristgerechte Kündigung macht ja in diesen Fällen schon deshalb keinen Sinn, weil die Kündigung des Mieters bereits vorliegt). Auch der Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung auf Duldung der Besichtigungen wird in den meisten Fällen vor Gericht wegen der fehlenden Eilbedürftigkeit scheitern.

Der Eigentümer müsste den Mieter auf Duldung der Wohnungsbesichtigung im normalen Klageverfahren verklagen und die prozessual bedingten zeitlichen Verzögerungen sowie in der Folge die finanziellen Verluste durch Anschluss-Leerstand zunächst in Kauf nehmen. Auf den Mieter wird dies wenig Eindruck machen, da das Mietverhältnis in aller Regel endet, bevor das Gericht überhaupt einen Termin zur mündlichen Verhandlung angesetzt hat.

Der Vermieter muss also im Ergebnis mehr oder weniger ohnmächtig zuschauen, wie der Mieter sein rechtswidriges Spiel treibt. Letztlich kann der Eigentümer terminlich über die Wohnung erst verfügen, wenn er die Schlüssel zurückerhalten hat.

Hat der Mieter durch seine unrechtmäßige Weigerung gegen den Mietvertrag verstoßen ist er dem Vermieter zum Ersatz des nachweisbaren Schadens verpflichtet. Die Schwierigkeit besteht darin, den Schaden konkret nachzuweisen und zu beziffern: Der Vermieter muss den Nachweis führen, dass und wann er einen Mieter tatsächlich gefunden hätte, wenn er hätte besichtigen können und ihm der Mietausfall nur entstanden ist, weil der Mieter die Besichtigungen verhindert hat. Er muss also konkret den Nachweis (unter Benennung des Mietinteressenten) führen, wieviel früher er hätte vermieten können wenn die Besichtigung möglich gewesen wäre.

Auch wenn der Vermieter nach der Kündigung des bisherigen Mieters die Wohnung begehen will, um im Vorfeld der Neuvermietung eventuelle Mängel abzustellen, gelten die vorstehend genannten Grundsätze.

Betretensrecht zur Durchführung von Routinekontrollen

Grundsätzlich hat ein vermietender Eigentümer keinen Anspruch, gegen den Willen des Mieters ohne konkreten Anlass dessen Wohnung zu betreten oder dort Feststellungen zu treffen. Mit der Vermietung hat der Vermieter das Hausrecht an der Wohnung an den Mieter übergeben.

Der Vermieter kann aber ungefähr alle ein bis zwei Jahre den Allgemeinzustand der Wohnung unaufgefordert überprüfen, insbesondere diese auf Mängel untersuchen und eine Mängeln vorbeugende Kontrolle vornehmen. Dies muss der Mieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB dulden, da erfahrungsgemäß nicht jeder Mieter jeden Mangel anzeigt.

Weil der Vermieter verpflichtet ist die Mietsache instand zu halten, hat er das Recht, der Entstehung von Mängeln vorzubeugen bzw. deren Behebung zu beaufsichtigen. Umgekehrt ergibt sich daraus jedoch keine Pflicht für den Vermieter, die Mietsache ständig auf alle mehr oder weniger wahrscheinlichen Schadensmöglichkeiten zu untersuchen.

Betretensrecht aus konkretem Anlass

Hat der Vermieter einen konkreten Grund für ein Betreten der Mietwohnung durch ihn selbst oder von ihm Beauftragte (z. B. wenn der Messdienstleister Heizkostenverteiler ablesen muss) oder wenn er einer Mängelanzeige des Mieters nachgehen will hat der Mieter eine erweiterte Duldungspflicht, die sich mittelbar oder analog aus der jeweiligen Rechtsgrundlage für die Maßnahme (z.B. der Heizkosten-Verordnung) ergibt. Ergänzend gelten die generellen Regelungen zum Betretensrecht.

Betretensrecht bei Gefahr im Verzug

In allen Fällen drohender Gefahr hat der Vermieter ein sofortiges Recht zum Betreten der Wohnung. Er kann in diesen Fällen auch in Abwesenheit des Mieters durch gewaltsames Öffnen der Wohnungstür in die Wohnung eindringen.

Der Vermieter sollte aber auch in solchen Situationen Vorsicht walten lassen: Um späteren Vorwürfen des Mieters vorzubeugen, in der Wohnung sei etwas weggekommen oder beschädigt worden ist es besser, die Wohnung möglichst nicht alleine zu betreten sondern einen Zeugen mitzunehmen. Außerdem muss er dafür Sorge tragen, dass die Wohnung wieder ordnungsgemäß verschlossen wird. Darüber hinaus sollte es selbstverständlich sein, eine schriftliche Nachricht in der Wohnung zu hinterlassen, in der die Tatsache und der Grund des Betretens mitgeteilt wird.

Betretensrecht bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Hier gilt das vorstehend Gesagte: Der Mieter hat eine erweiterte Duldungspflicht im Rahmen der allgemeinen Grundsätze, nach denen der Vermieter das Betretensrecht ausüben kann.

Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen

Gem. § 555 a (1) BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter durch den Vermieter gem. § 555 a (2) BGB rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Der Mieter hat demnach alle Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Die Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen ist weitergehender als bei Modernisierungsmaßnahmen. Eine Härtefallprüfung zugunsten des Mieters wie bei Modernisierungsmaßnahmen ist bei Erhaltungsmaßnahmen nicht vorgesehen.

Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Durch die Mietrechtsreform 2013 werden die Duldungspflichten des Mieters bei den eigentlichen Modernisierungsmaßnahmen präziser gefasst. Der Mieter muss zukünftig Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 d (1) BGB grundsätzlich dulden.

Gem. § 555 b BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen (Modernisierungsankündigung), nur wenn dies eingehalten ist trifft den Mieter die Duldungspflicht.

Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Die Ankündigungspflichten gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Ohne eine ausreichende Ankündigung braucht der Mieter die Modernisierung nicht zu dulden. Im Zweifel kann er sich sogar mit einer Einstweiligen Verfügung dagegen wehren. Nach Erhalt der Mitteilung kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wenn der Mieter auf die Ankündigung der Modernisierung nicht reagiert und bei Beginn der Arbeiten Handwerker in die Wohnung lässt, wird dies als stillschweigendes Einverständnis angesehen.

Eine Duldungspflicht besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Die Prüfung, ob ein Härtefall vorliegt, der die Duldungspflicht des Mieters aufhebt, ist also zukünftig zweigeteilt: Gem. § 555 d (2) Satz 2 BGB bleiben die zu erwartende Mieterhöhung sowie die künftigen Betriebskosten bei der Abwägung der Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme außer Betracht. Sie werden gem. § 559 (4 und 5) BGB erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens berücksichtigt.

Das bedeutet: Wirtschaftliche Härten werden erst bei der Mieterhöhung geprüft und führen zu keiner Aufhebung der Duldungspflicht der Modernisierungsmaßnahme mehr, die Prüfung personaler Härten erfolgt wie bisher im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme.

Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.

Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands gem. § 555c (2) BGB hingewiesen, so bedarf die Mitteilung des Mieters nicht der bestimmten Form und Frist.

Den Mieter treffen immer nur und ausschließlich Duldungspflichten, keine Mitwirkungspflichten. Der Vermieter muss alle erforderlichen Arbeiten erbringen. Eine vorübergehende Einwirkung auf die Wohnungsmöblierung und die Einrichtungen des Mieters muss dieser dulden (auch z.B. Staub und Dreck). Anschließend ist der vorherige Zustand durch den Vermieter wieder herzustellen (säubern der Wohnung).

Auch hinsichtlich der Möblierung und Einrichtung treffen den Mieter ausschließlich Duldungspflichten. Er darf zwar zur Erleichterung der Arbeiten seine Möbel zur Seite räumen und Einrichtungen demontieren, er muss es aber nicht. Die Duldungspflicht beschränkt sich auf ein passives Stillhalten. Der Mieter darf den Vermieter nicht behindern, er braucht ihn aber nicht aktiv zu unterstützen.

 

E: Energieeinspar-Verordnung 2014

Am 16. Oktober 2013 hat die Bundesregierung die neue Energieeinsparverordnung unter dem Namen „EnEV 2014“ beschlossen. Die Zustimmung des Bundesrates erfolgte am 11. Oktober 2013. Die Energieeinspar-Verordnung 2014 wird am 1. Mai 2014 in Kraft treten.

Zielstellung der EnEV 2014 ist, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.

Die wesentlichen Neuerungen der EnEV 2014 sind:

Pflichtangaben in Immobilieninseraten

Die EnEV 2014 schreibt neue Pflichtangaben zu den energetischen Kennwerten aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen vor. Dies gilt für alle Inserate, die in kommerziellen Medien wie Zeitungen oder Immobilienbörsen veröffentlicht werden.

Ab 1. Mai 2014 ist es für Verkäufer, Vermieter und Makler Pflicht, aus dem vorliegenden Energieausweis die folgenden Informationen in den Anzeigen zu veröffentlichen:

  • Art des Energieausweises
  • Wert des Energiebedarfs (Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch)
  • Energieträger der Heizung (Öl, Gas, was auch immer)
  • Baujahr
  • Energieeffizienzklasse

Die Vorschriften gelten sowohl für Verkaufs- wie auch für Vermietungsanzeigen.

Nur wenn der gültige Energieausweis für das Gebäude aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der EnEV 2014 stammt, muss die Energieeffizienzklasse nicht in der Immobilienanzeige angegeben werden.

Durch die Vorschriften werden Immobilienanzeigen in kommerziellen Anzeigenblättern deutlich länger und damit auch deutlich teurer. Ob und wie die Angaben abgekürzt werden dürfen steht noch nicht fest.

 

Diese Pflichtangaben müssen auch Privatverkäufer in Immobilieninseraten angeben. Im Gesetzestext zur EnEV 2014 wird keine Unterscheidung zwischen Privatverkäufer und gewerblichem Verkäufer gemacht. Es besteht lediglich die Einschränkung, dass in kommerziellen Medien die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen erfüllt werden müssen. Es wird letztlich durch Gerichte zu klären sein, ob „posts“ auf Facebook oder youtube als kommerzielle Anzeigen im Sinne des Gesetzes anzusehen sind, die diese Angaben enthalten müssen. Um auf der sicheren Seite zu sein sollten diese Angaben nirgendwo fehlen.

Es ist derzeit unklar, welche Sanktionen bei einer Zuwiderhandlung zu erwarten sind. Die Verordnung nimmt keine Unterscheidung zwischen kommerziellen und privaten Anbietern vor. Während bei kommerziellen Anbietern häufig Wettbewerber auf die Einhaltung der Richtlinien achten und gegebenenfalls Verstöße im Rahmen von UWG abmahnen ist fraglich, wie insbesondere bei Privatinseraten diese Vorgaben überwacht werden sollen und welche Konsequenzen ein Privatverkäufer zu erwarten hat, der gegen dieses Gesetz verstößt.

Neuregelung Effizienzanforderungen bei Neubauten

Durch die EnEV 2014 erfolgt eine Anhebung der Effizienzanforderungen für Neubauten um einmalig 25 Prozent ab 1. Januar 2016.

Praktisch bedeutet dies, dass durch Planung und Bauausführung der zulässige Jahres-Primärenergie-Bedarf aller Neubauten um 25 % sinken muss. Der Wärmeverlust der Gebäudehülle muss um durchschnittlich 20 % verbessert werden.

Bestandsgebäude sind von dieser Verschärfung nicht betroffen.

Sanierung von Bestandsgebäuden

Für die Sanierung von Bestandsgebäuden schreibt die EnEV 2014 vor, in welcher energetischen Qualität bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auszuführen sind.

Strengere Dämmvorschriften gelten zukünftig für Geschossdecken, die an ein unbeheiztes Dachgeschoss angrenzen. Wenn diese keinen Mindestwärmeschutz (entsprechend DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau, alte EnEV) erfüllen, müssen sie bis Ende 2015 gedämmt sein. Die EnEV 2014 gilt auch als erfüllt, wenn das Dach darüber gedämmt ist oder den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes entspricht. Ausgenommen von der Regel sind wieder Hausbesitzer, die bis zum Stichtag 1. Februar 2002 in ihrem Haus wohnten.

Neue Energieausweise

Durch die EneV 2014 wird die Bedeutung des Energieausweises als Informationsinstrument für Verbraucher gestärkt.

Entsprechend den Vorschriften der Energieeinsparverordnung 2014 müssen unter anderem die Energieausweise um Energieeffizienzklassen erweitert werden. Die Regelung betrifft allerdings nur neue Energieausweise, die nach dem Inkrafttreten der EnEV 2014 ausgestellt werden.

„Alte“ Energieausweise müssen erst nach Ablauf der Gültigkeitsdauer entsprechend den Regeln der EnEV 2014 erneuert werden. Das bedeutet: Ist für das zum Verkauf oder zur Vermietung stehende Wohngebäude ein gültiger Energieausweis nach bisherigem Recht – also noch ohne die zusätzliche Angabe einer Energieeffizienzklasse – vorhanden kann dieser weiterhin verwandt werden.

Bisher mussten die Energieausweise lediglich dem Mieter oder Käufer „zugänglich“ gemacht werden. Mit der EnEV wird nun exakt festgelegt, dass der Energieausweis schon zum Besichtigungstermin für das Kauf- bzw. Mietobjekt vorzulegen ist. Dem Mieter bzw. Käufer muss später eine Kopie bzw. das Original ausgehändigt werden.

Austausch Heizkessel

Die neue EnEV 2014 bedeutet das  „Aus“ für die sogenannten Konstanttemperatur-Heizkessel. Gemeint sind Standard-Heizkessel, die ihre Temperatur nicht, wie modernere, der gefragten Heizleistung entsprechend anpassen können und noch mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden.

Sind diese älter als 30 Jahre, müssen sie ab 2015 außer Betrieb genommen werden. Bisher galt diese Regelung nur für Kessel, die vor 1978 eingebaut wurden. Jetzt gilt sie für Heizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden.

Brennwertkessel oder Niedertemperaturheizkessel, die einen besonders hohen Wirkungsgrad haben, dürfen unabhängig von ihrem Alter weiter betrieben werden.

Das Stilllegungsgebot in der neuen EnEV 2014 gilt ebenfalls nicht für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, gilt die bereits seit der EnEV 2002 bestehende Regelung für Heizkessel fort. Danach kommen sie um die Austauschpflicht herum.

Allerdings muss im Falle eines Eigentümerwechsels der neue Eigentümer den Kessel innerhalb von 2 Jahren austauschen.

 

F: Formularvertrag

Ein wesentlicher Grundsatz des bürgerlichen Rechtes ist der Grundsatz der Vertragsfreiheit (Privatautonomie). Die Parteien können den Inhalt ihrer Verträge weitgehend frei bestimmen. Das bedeutet aber nicht, dass Verträge für jeden Einzelfall ausgehandelt werden. Vielmehr wird für bestimmte Rechtsbeziehungen (Mietverhältnis, Maklervertrag, Verwaltervertrag) standardmäßig ein Formularvertrag verwandt.

Immer wenn einer der Vertragspartner für den Vertragsabschluss einen Formularvertrag oder einzelne feststehende Vertragsklauseln nutzt (sie dem Vertragspartner stellt) handelt es sich rechtlich gesehen um „Allgemeine Geschäftsbedingungen“.

Allgemeine Geschäftsbedingungen wurden in der Umgangssprache als „Kleingedrucktes“ bezeichnet. In vielen Verträgen befand sich ein umfangreiches Klauselwerk auf der Rückseite des eigentlichen Vertragsformulars. Wegen Ihres Umfangs und des gewählten kleinformatigen Drucks, noch dazu oft in blasser Druckfarbe, war es für den Vertragspartner schon optisch kaum möglich, diese Vertragsvereinbarungen durchzulesen, geschweige denn, ihre rechtliche Bedeutung zu erfassen. Aus der Verwendung derartiger Formulare und Vertragsklauseln entwickelten sich eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen insgesamt oder einzelner Klauseln. Die Gerichte waren immer wieder mit den gleichen Fragen befasst, etwa mit dem Problem, ob der Kunde durch eine bestimmte Klausel überrascht wurde, ob er mit einer solchen Klausel rechnen musste oder ob in diesem vorgefertigten Vertragswerk eine Bestimmung zum Nachteil des Kunden vom Gesetz derart abwich, dass dies dem Kunden nicht mehr zumutbar war.

Die zahlreichen Urteile mündeten 1976 im „Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ (AGB-Gesetz). 2002 wurde das AGB-Gesetz durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz aufgehoben und die materiell-rechtlichen Vorschriften zusammen mit anderen Verbraucherschutzregelungen weitgehend inhaltsgleich in die §§ 305 bis 310 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) überführt. Für die formell-rechtlichen Vorschriften wurde seinerzeit das Unterlassungsklagengesetz (UKlaG) geschaffen.

Keine Anwendung findet das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 310 (4) BGB in Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge oder Betriebs- und Dienstvereinbarungen.

Gem. § 305 (1) BGB sind „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbestimmungen, die eine Vertragspartei, die „Verwender“ genannt wird, dem Verhandlungspartner des Vertrags „stellt“, was bedeutet, dass die Zugrundelegung dieser Klauseln verlangt wird.

Wird darum gestritten, ob der Vertrag bzw. das Formular an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen ist oder nicht, muss der Vertragspartner des Verwenders, also die Vertragspartei, die den Vertrag zur Unterschrift vorgelegt bekommt, beweisen, dass die Klauseln für eine Vielzahl von Fällen entworfen, also vorformuliert, sind. Handelt es sich um vorgedruckte Allgemeine Geschäftsbedingungen, so ist dieser Beweis praktisch erbracht.

Scheinbar problematisch sind die Fälle, in denen der Vertragsverwender eine Klausel mit der Schreibmaschine oder gar mit der Hand geschrieben hat. Nach § 305 (1) BGB kommt es jedoch nicht auf die Schriftform an, wenn beurteilt werden soll, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Es genügt, wenn die Vertragsklausel von demjenigen, der den Vertrag ausstellt, aus dem Gedächtnis niedergeschrieben wird.

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob es sich um eine „Allgemeine Geschäftsbedingung“ handelt, ist lediglich, dass dieselbe Klausel bereits verwendet wurde oder zur weiteren Verwendung für die Zukunft vorgesehen ist. Auch die erstmalige Verwendung einer Klausel kann also eine „Allgemeine Geschäftsbedingung“ sein, wenn der Vertragsverwender diese mit dem Ziel im Kopf hat, sie zukünftig stets als Vertragsbestandteil anzuwenden.

Vom Grundsatz her befinden sich Allgemeine Geschäftsbedingungen außerhalb des eigentlichen Vertragstextes auf der Rückseite des Vertrages oder auf der Vorderseite unten, abgesetzt vom übrigen Text. Bei den sogenannten Formularverträgen verschmelzen die vorgedruckten mit den individuellen Klauseln zu einer äußeren Einheit. Häufig bilden sie auch den eigentlichen Vertragstext, in dem nur noch persönliche Daten eingesetzt werden. Auch die Formularverträge fallen daher unter die Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Das Gegenteil eines vorformulierten Vertrages bzw. eines Vertrages, in den die Allgemeinen Geschäftsbedingungen einbezogen sind, bilden die Individualvereinbarungen. Sie liegen vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen „ausgehandelt“ sind. Gem. § 305 (1) BGB kommt es für die Beurteilung auf die Schriftart, Form und Länge der Klauseln nicht an. In der Rechtsprechung ist unumstritten, dass „Aushandeln“ mehr als „Verhandeln“ ist. „Ausgehandelte“ Klauseln müssen nach vorbedingungslos geführten Verhandlungen von beiden Vertragsparteien gewollt sein. In dem Begriff „Aushandeln“ sehen die Gerichte ein hohes Hindernis, das praktisch nicht überwunden werden kann. Es ist daher außerordentlich schwierig, wenn nicht unmöglich, die Gerichte davon zu überzeugen, dass Klauseln in einem Formularvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die in den Vertrag einbezogen sind, von beiden Vertragspartnern wirklich gewollt sind.

Es genügt nicht, damit von einer ausgehandelten Klausel die Rede sein kann, dass der Vertragspartner vom Verwender über die Bedeutung und Tragweite der Klauseln belehrt wird (BGH NJW 1977, 625). Belanglos ist auch eine vom Kunden unterschriebene Erklärung, der Vertragsinhalt sei in allen Einzelheiten ausgehandelt und finde sein volles Einverständnis (BGH NJW 1977, 432, 652). Eine Individualvereinbarung wird auch nicht dadurch erzeugt, dass der Kunde zwischen mehreren vorformulierten Klauseln dadurch wählen kann, dass er eine von diesen ankreuzt.

Der Verwender muss vielmehr tatsächlich bereit sein, über die Geltung der vorformulierten Klauseln bzw. über deren Abänderung zu verhandeln. Er muss bereit sein, diese Klauseln „zur Disposition“ zu stellen, also notfalls ganz darauf zu verzichten. In der Praxis wirkt sich dies dahin aus, dass die Rückverwandlung von vorformulierten Klauseln in Individualvereinbarungen praktisch nicht vorkommt.

Der Vertragspartner des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen muss darlegen und beweisen, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, wenn er wegen Rechtsunwirksamkeit eine Klausel angreifen will. Dazu genügt in der Regel der Nachweis, dass ein gedrucktes oder sonst vervielfältigtes Klauselwerk verwandt wurde.

Wurde eine handschriftliche Klausel verwendet, muss der Vertragspartner vortragen und beweisen, dass auch diese Klausel mehrmals vom Verwender des Formulars verwendet wurde oder zukünftig zu weiteren Verwendung vorgesehen ist. Bei einem Vertrag mit einem Verbraucher ist dies gemäß § 310 BGB nicht notwendig.

Damit Allgemeine Geschäftsbedingungen überhaupt Bestandteil eines Vertrages werden, müssen bestimmte Voraussetzungen eingehalten sein. Unterschieden wird zwischen der Einbeziehung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber Privatpersonen gemäß § 305 (2 und 3) BGB sowie der Einbeziehung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber Unternehmen, für die § 305 (2 und 3) BGB gem. § 310 (1) Satz 1 BGB nicht gilt.

Gegenüber Privatpersonen ist ein ausdrücklicher Hinweis auf die Verwendung der AGB erforderlich, der entweder vor oder spätestens bei Vertragsschluss erfolgen muss. Ist ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich, reicht gem. § 305 (2) Nummer 2 BGB ein deutlich sichtbarer Aushang der AGB am Ort des Vertragsschlusses, der dem Vertragspartner die Möglichkeit einräumt, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen.

Wenn gegenüber einem Unternehmer Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet werden, finden die vorstehenden Grundsätze gem. §§ 310 (1) Satz 1 i.V.m. 305 (2 und 3) BGB keine Anwendung. Jedoch ist im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern auch eine vertragliche Einbeziehung erforderlich, die entweder ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann (BGH NJW 1992, 1232).

Die stillschweigende Einbeziehung durch schlüssiges Verhalten setzt voraus, dass der Verwender bei Vertragsschluss auf die AGB verweist und der Vertragspartner in der Lage ist, sich über die Bedingungen ohne weiteres Kenntnis zu verschaffen und sein Verhalten unter Berücksichtigung aller Umstände als Einverständnis gewertet werden kann. Bei einer laufenden ständig bestehenden Geschäftsverbindung ist es nicht erforderlich, bei jedem neuen Rechtsgeschäft auf die AGB zu verweisen, wenn ursprünglich vereinbart wurde, dass alle Verträge auf der Basis der AGB abgewickelt werden. Ein Hinweis ist auch dann entbehrlich, wenn branchenübliche AGB verwandt werden sollen.

Die Anwendung der Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den konkreten Vertrag kann für den Vertragsverwender positive oder negative Folgen haben. Die Rechtsprechung hat einzelne Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für wirksam erklärt, so dass ihre Geltung im Vertrag gesichert ist. Andere Klauseln sind durch die Rechtsprechung schon seit langem für unwirksam erklärt worden.

Mit der Verwendung der Formularverträge oder –klauseln bezweckt der Verwender für sich vorteilhafte Bedingungen in alle Verträge mit Kunden einzubeziehen. Dabei erhebt sich zwangsläufig die Frage, ob aus objektiver Sicht diese für den Verwender vorteilhaften Klauseln auch dem Vertragspartner zumutbar sind. Nur dann können sie Vertragsbestandteil werden. Das Gesetz betrachtet den Vertragspartner vor diesem Hintergrund als besonders schutzwürdig.

Allgemeine Geschäftsbedingungen in Verträgen unterliegen einer Inhaltskontrolle gem. den §§ 307 bis 309 BGB, da der Vertragspartner regelmäßig bei der Einbeziehung der AGB in den Vertrag keine Möglichkeit der Einflussnahme hatte. Inhaltskontrolle bedeutet in der Regel, dass die Gerichte anhand des Gesetzes den Regelungsgehalt der einzelnen AGB überprüfen und diesen gegebenenfalls für unwirksam erklären, wenn der Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt wird. Das Gesetz sieht im Rahmen der Inhaltskontrolle eine Prüfung in drei Schritten vor:

  • § 309 BGB enthält eine Auflistung von AGB, die ohne jede Einschränkung verboten sind. Dies sind die absoluten Klauselverbote ohne jede Wertungsmöglichkeit (z.B. das Verbot, die gesetzlichen Gewährleistungsfristen zu verkürzen).
  • § 308 BGB enthält eine Auflistung von einzelnen häufig vorkommenden AGB, die nicht in jedem Fall unwirksam sind, bei denen also eine gewisse Wertungsmöglichkeit besteht. Dies bedeutet, dass die Feststellung der Unwirksamkeit der betreffenden Klauseln wegen der Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe in § 308 BGB eine richterliche Wertung erfordert. Die betreffende Klausel ist nicht in jedem Fall unwirksam, sondern nur nach einer eingehenden Prüfung durch ein Gericht.
  • Gem. § 307 BGB sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Dies ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmungen in den AGB mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (§ 307 Abs. 2 Nummer 1 und 2 BGB). Bei dieser gesetzlichen Bestimmung handelt es sich um eine Generalklausel, die regelmäßig von den Gerichten auszufüllen ist. Die Gerichte überprüfen also, wenn kein Verstoß gegen die §§ 308 und 309 BGB vorliegt, ob nicht die Klausel im Einzelfall gegen § 307 BGB verstößt. Es handelt sich demnach um eine weitere Prüfungsmöglichkeit des Gerichts, mit welcher individuell gestaltete AGB überprüft werden können.

Bei der Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bleibt der Vertrag im Übrigen gemäß § 306 BGB wirksam. Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrages gem. § 306 (2) BGB nach den gesetzlichen Vorschriften, also häufig nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. An die Stelle der unwirksamen oder nicht einbezogenen Klausel tritt das gesetzliche Leitbild. Fehlen zu einer Ergänzung des Vertragsinhaltes geeignete Vorschriften entfällt die Klausel ersatzlos.

Nach § 306 BGB ist der Vertrag unwirksam, wenn das Festhalten daran unter Berücksichtigung der Einbeziehung der gesetzlichen Vorschriften für eine Vertragspartei eine unzumutbare Härte darstellen würde. Ist die ersatzlose Streichung keine interessengerechte Lösung, so bleibt der Vertrag wirksam.

Inhaltskontrolle:

In § 309 BGB werden Beispiele von Klauseln aufgeführt, die in jedem Fall unwirksam sind, ohne dass das Gericht noch einen unbestimmten Rechtsbegriff auslegen muss. Von praktischer Bedeutung sind hier folgende Klausel-Beispiele:

  • Pauschalierung von Schadenersatzansprüchen, § 309 Nr. 5 BGB
  • Vertragsstrafe, § 309 Nr. 6 BGB
  • Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen, § 309 Nr. 9 BGB
  • Beweislast, § 309 Nr. 12 BGB

Nach § 309 BGB ist eine Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadenersatz oder Ersatz einer Wertminderung unwirksam, wenn die Pauschale, die in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartende oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt oder dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden oder eine Wertminderung sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale. Daraus folgt, dass Pauschalen vereinbart werden können, die sich in den Grenzen des „normalen“ Schadens halten. Es darf der normalerweise zu erwartende Schadenbetrag nicht überschritten werden. Daneben ist erforderlich, dass solche Klauseln dem Vertragspartner nicht die Möglichkeit abschneiden, den Nachweis zu führen, dass ein Schaden bzw. eine Wertminderung überhaupt nicht eingetreten ist oder wesentlich niedriger ist als die Pauschale.

Ebenfalls unwirksam ist gemäß § 309 eine Bestimmung, durch die dem Verwender der AGB für den Fall der Nichtannahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich von dem Vertrag löst, Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird. Bestimmt eine AGB-Klausel, dass der Kunde, falls er vom Vertrag zurücktritt bzw. den Hauptvertrag nicht abschließt eine Vertragsstrafe zu zahlen hat, so ist eine solche Klausel unwirksam. Hier gilt das Umgehungsverbot des § 306 a BGB. Auch wenn das Wort „Vertragsstrafe“ nicht verwendet wird, ist die Klausel nach dieser Vorschrift zu überprüfen.

Unwirksam sind auch Bestimmungen, die bei einem Vertragsverhältnis, dass die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahr bindende Laufzeit des Vertrages, eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein oder zu Lasten des anderen Vertragsteil eine längere Kündigungsfrist als drei Monate vor Ablauf der zunächst vorgesehenen oder stillschweigend verlängerten Vertragsdauer festlegen. Dies gilt nicht u. a. für Versicherungsverträge.

Unwirksam ist eine Bestimmung, durch die der Verwender der AGB die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere, indem er ihm die Beweislast für Umstände auferlegt, die im Verantwortungsbereich des Verwenders liegen, oder den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Letzteres gilt nicht für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben oder mit einer gesonderten qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind. Die Vorschrift soll sicherstellen, dass die Beweislast nicht zu Ungunsten des Vertragspartners verändert wird.

Für das Mietrecht ist im Rahmen der Klauselverbote zu beachten, dass nach § 309 Ziffer 7 nunmehr für Haftungsausschlüsse zwischen Körperschäden und sonstigen Schäden unterschieden wird. Hinsichtlich Körperschäden ist eine Einschränkung der Haftung des Verwenders durch AGB in Zukunft auch bei leichter Fahrlässigkeit nicht mehr möglich (§ 309, Ziffer 7 a BGB), während bei sonstigen Schäden die Haftung für grob fahrlässiges Verschulden und Vorsatz nicht ausgeschlossen werden kann (§ 309 Ziffer 7 b BGB).

Um nicht die Unwirksamkeit einer Haftungsbeschränkung insgesamt zu riskieren, sollten deshalb Körperschäden aus einer etwaigen Haftungsbeschränkung in Formularverträgen generell ausgenommen werden.

§ 308 BGB zählt ausführlich Beispiele unwirksamer Klauseln auf, deren Unwirksamkeit davon abhängt, dass das Gericht einige spezifische Voraussetzungen für gegeben hält.

Relevante Beispiele sind hier:

  • fingierte Erklärungen, § 308 Nr. 5 BGB
  • Fiktion des Zugangs, § 308 Nr. 6 BGB
  • Abwicklung von Verträgen, § 308 Nr. 7 BGB

Im Rahmen der verbotenen fingierten Erklärungen ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen. Ein Beispiel für eine solche Klausel: „Sind unsere Angebote bereits von dritter Seite unterbreitet worden, ist uns dies schriftlich binnen drei Tagen mitzuteilen. Andernfalls gilt der Nachweis als durch uns erbracht.“

Durch diese Klausel, die sogenannte Vorkenntnisklausel, versucht der Makler ein Problem zu lösen, das ihm in der Praxis täglich begegnet. Der Kunde beruft sich darauf, dass er das Objekt bereits kennt. Diese Vorkenntnis des Auftraggebers ist eine der häufigsten Gründe für das Scheitern des Provisionsanspruchs des Maklers. Die Vorkenntnis schließt die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit aus. Zwar muss der Kunde das Vorliegen der Vorkenntnis behaupten und beweisen, der Beweis ist jedoch relativ leicht zu führen.

Hiergegen hilft die Vorkenntnisklausel nicht. Auch wenn die Erklärungsfrist, die dem Kunden eingeräumt wird, nicht so unangemessen kurz ist, wie in dem genannten Beispiel, meist beträgt sie eine Woche, so ist das Ergebnis nicht anders. Ob man auf die Vorkenntnisklausel die Vorschrift des § 308 Nr. 5 anwendet oder die Generalklausel des § 307 (1 und 2) BGB, weil diese Klausel dem Vertragspartner die Möglichkeit nimmt zu beweisen, dass er das Objekt bereits kannte, die Rechtsprechung und die herrschende Meinung halten die Vorkenntnisklausel für unwirksam. Es ist klar, dass dem Makler damit seine tägliche Arbeit außerordentlich erschwert wird.

Unwirksam ist auch eine Bestimmung, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt (Fiktion des Zugangs).

Ebenfalls unwirksam ist eine Bestimmung, nach der der Verwender für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt oder den Vertrag kündigt, eine unangemessen hohe Vergütung für die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines Rechtes oder für erbrachte Leistungen oder einen unangemessen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann (Abwicklung von Verträgen).

Unberührt hiervon ist die Möglichkeit, auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Ersatz nachweisbarer Kosten zu vereinbaren. Dies sind nicht Kosten für Zeitaufwand sondern finanzielle Aufwendungen, z.B. Inseratskosten, Fahrtkosten oder Telefonkosten.

In der Vorschrift des § 307 BGB (1 und 2) enthalten ist die sogenannte Generalklausel, wonach Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Mit dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, auch zukünftig auftauchende Klauseln, die nach ihrer Art von den Spezialvorschriften der §§ 308 und 309 nicht erfasst werden, einer Prüfung unterziehen zu können. Deshalb ist diese Vorschrift sehr allgemein gehalten. Absatz 2 erläutert, was eine unangemessene Benachteiligung ist. Diese liegt im Zweifel vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist.

Man hat diese Vorschrift als Generalklausel bezeichnet, da sie als Auffangtatbestand dient für alle Klauseln, die schon heute nicht durch die Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB erfasst werden können.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Maklern findet sich häufig folgende Vorschrift: „Unser Provisionsanspruch entsteht auch bei Abschluss eines Vorvertrages.“ Diese Klausel ist unwirksam. Das Erfolgsprinzip gemäß § 652 BGB besagt, dass der Makler Provision erst bei Abschluss des endgültigen Hauptvertrags erhält.

Die ebenfalls häufig in Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Maklern verwendete Klausel: „Unser Provisionsanspruch entsteht auch dann, wenn ein Kunde statt des beabsichtigten Kaufvertrages einen Mietvertrag abschließt.“ ist unwirksam und führt nicht dazu, dass der gesetzliche Provisionsanspruch entsteht. § 652 BGB enthält den Grundsatz, dass der Makler nur dann Provision erhält, wenn der Kunde denjenigen Vertrag abschließt, den der Makler angeboten und der Kunde in Auftrag gegeben hatte. Der Mietvertrag über ein Objekt ist wirtschaftlich etwas völlig anderes als ein Kaufvertrag.

Die häufig von Maklern verwandte Klausel: „Erwirbt der Kunde das zunächst angemietete Objekt innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren, so ist bei Kauf die Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zuzügl. MwSt. abzüglich der bereits gezahlten Provision für die Anmietung zu entrichten.“ ist daher in allen Fällen, in denen die Maklerleistung für den Abschluss des Kaufvertrages nicht maßgebend war, unwirksam. Auch wenn der Kunde zwar am Ende den vom Makler ursprünglich angebotenen Vertrag abschließt, dies aber erst nach einer so langen Zeit erfolgt, dass von der Ursächlichkeit der Maklerleistung für den später abgeschlossenen Kaufvertrag nicht mehr die Rede sein kann, ist der Provisionsanspruch des Maklers zweifelhaft. Der Makler erhält nur dann Provision, wenn seine Leistung für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich ist.

In Alleinaufträgen von Maklern findet sich häufig die sogenannte „Verweisungs- und Hinzuziehungsklausel“ („Der Auftraggeber verpflichtet sich, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen. Zu Vertragsverhandlungen hat er den Makler hinzuzuziehen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haftet er dem Makler für die volle Provision.“). Nach der Rechtsprechung ist diese Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen deshalb unwirksam, weil sie das Prinzip der Abschlussfreiheit des Auftraggebers verletzt. Dieser muss darüber entscheiden können, ob er mit einem Interessenten allein verhandeln will oder nicht. Dies gilt auch dann, wenn er einen Alleinauftrag erteilt hat. Lediglich in einem qualifizierten Alleinauftrag findet sich diese Verpflichtung des Verkäufers. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann aber nur individuell wirksam vereinbart werden, was in der Praxis auf große Schwierigkeiten wegen der vorbehaltlosen Verhandlung des Maklervertrages trifft.

Ebenfalls unwirksam sind alle Klauseln, die das Erfordernis der Maklertätigkeit als Voraussetzung des Provisionsanspruchs außer Kraft setzen. Typisches Beispiel: „Erwirbt der Kunde eine andere in demselben Haus befindliche Eigentumswohnung, die wir nicht nachgewiesen haben, so wird dadurch unser Provisionsanspruch nicht berührt.“ In Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen ist eine solche Klausel unwirksam, da sie vom Kerngehalt des Gesetzes, das gerade die Maklertätigkeit verlangt, zum Nachteil des Auftraggebers abweicht. Der Nachweis hat sich auf eine bestimmte Wohnung bezogen und nicht auf die später erworbene. Dies erlebt der Makler in der Praxis häufiger, wenn der Anbieter bei der Besichtigung zugegen ist. Sagt der Kunde dann, dass ihm diese Wohnung nicht zusage, so führt ihn der Anbieter zu einer anderen Wohnung, die ebenfalls frei ist. Um sich hier gegen zu schützen, muss der Makler die Angebote in der Anlage kennen und in sein Angebot einbeziehen.

§ 307 (1) Satz 2 BGB stellt fest, dass eine unangemessene Benachteiligung sich auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Die Rechtsprechung nennt dies Transparenzgebot. Eine Klausel ist schon durch ihre Unklarheit unwirksam, ohne dass es auf die Prüfung der unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners ankommt. Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen müssen daher klar und deutlich abgefasst werden.

Gem. § 307 (3) BGB unterfallen solche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die von den Rechtsvorschriften nicht abweichen, nicht der Inhaltskontrolle.

Für das gewerbliche Mietrecht findet die Inhaltskontrolle gem. §§ 308, 309 BGB genau wie die Anforderungen an die Einbeziehung der AGBs in den Vertrag gem. § 305 (2 und 3) BGB keine (direkte) Anwendung. Die Wertung der Verbotsklausel ist jedoch über die Generalklausel gem. § 307 (1 und 2) BGB gegeben.

In Formularverträgen fand sich häufig folgende Klausel: „Sämtliche Vertragsbedingungen sind mit dem Kunden im Einzelnen ausgehandelt worden.“ In anderen Fällen wird auch der Ausweg versucht, dass der Kunde unter jeder Klausel handschriftlich vermerkt „einverstanden“ und danach unterschreibt. Eine solche Möglichkeit würde die strengen Voraussetzungen nach § 305 (1) BGB aufweichen. Danach können vorformulierte Bestimmungen nur dadurch zu Individualvereinbarungen zurück verwandelt werden, dass der Klauselverwender den Inhalt vollkommen zur Verhandlung stellt. Dies kann durch eine Bestätigung des Vertragspartners nicht ersetzt werden.

§ 305 b BGB regelt zum Schutz des Vertragspartners des Klauselverwenders den Vorrang der Individualabrede gegenüber den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hat der Vertragsverwender mit seinem Partner eine konkrete Vereinbarung getroffen, die im Widerspruch zu einer Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen steht, so soll diese Individualabrede Vorrang haben. Hier wird häufig durch Schriftformklauseln versucht, jede andere Gestaltung zu erschweren. Es wird für alle Abreden die Schriftform gefordert, wenn sie wirksam sein sollen. Solche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen können die Individualabreden nicht außer Kraft setzen. Die mündliche Abrede ist eine Individualvereinbarung, die der Schriftformklausel vorgeht. Allerdings muss der Kunde beweisen, dass solche individuellen Vereinbarungen getroffen worden sind.

Nach § 305 c BGB werden Bestimmungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

Es müssen nach eingehender Prüfung der Klausel mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sein. Dann gilt die Version, die für den Kunden günstiger ist. Nach Meinung des Gesetzgebers ist nämlich dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zuzumuten, dass er unmissverständliche Formulierungen wählt.

Nach § 306 a BGB finden die Vorschriften des BGB zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch dann Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.

Häufig wird versucht, die Anwendung einer bestimmten BGB-Vorschrift dadurch abzuwenden, dass ein anderer Begriff gewählt wird als im Gesetz. Gem. § 306 a BGB ist das Gesetz auch dann anwendbar, wenn trotz anderer Formulierung der Sinn der Klausel dem entspricht, was das Gesetz für unwirksam erklärt. Ob eine Umgehung vorliegt, entscheidet eine vom Zweck des Gesetzes ausgehende wirtschaftliche Betrachtung. Es fallen hierunter auch Klauseln, die ohne Absicht der Gesetzesumgehung die objektiven Voraussetzungen erfüllen. Eine Umgehung ist auch durch Benutzung von Gestaltungsmöglichkeiten des Vereins- oder des Gesellschaftsrechtes denkbar.

Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher finden die Vorschriften der §§ 305 bis 309 mit einigen Besonderheiten Anwendung:

  • Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden.
  • Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders. Die Klauselverbote der §§ 307 bis 309 BGB finden für vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

Somit unterliegen bei den Verbraucherverträgen auch Drittbedingungen und Einzelvertragsklauseln einer Inhaltskontrolle, in deren Rahmen auch konkret-individuelle Umstände zu berücksichtigen sind.

Die Vorschrift gilt für Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Unternehmer ist jede natürliche oder juristische Person oder Gesellschaft, die am Markt planmäßig und dauerhaft Leistungen gegen ein Entgelt anbietet. Auch Freiberufler, Handwerker sind Unternehmer, ebenso Kleingewerbetreibende. Auf die Absicht einer Gewinnerzielung kommt es nicht an. Unter den Unternehmerbegriff fallen daher auch Einrichtungen des öffentlichen Rechts (gemeindliche Eigenbetriebe, Schwimmbäder usw.), die gegen ein Entgelt Leistungen für den Bürger erbringen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Leistungsbeziehung ausschließlich öffentlich-rechtlich organisiert ist. Auch die nebenberufliche unternehmerische Tätigkeit fällt hierunter. Die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens (Anlage von Geld in Miethäusern, Wertpapieren usw.) erfüllt dagegen nicht den Unternehmerbegriff. Das gilt aber nur, soweit der Eigentümer Leistungen nachfragt. Bietet er (etwa als Vermieter) in Wettbewerb mit anderen planmäßig Leistungen gegen ein Entgelt an, ist er Unternehmer.

Verbraucher sind ausschließlich natürliche Personen. Die Idealvereine und gemeinnützigen Stiftungen werden als juristische Person durch diese Vorschrift nicht geschützt.

Es muss sich um einen zu privaten Zwecken geschlossenen Vertrag handeln, der nicht einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit der Vertragspartei zugerechnet werden kann. Kein Verbraucher ist der sich für die GmbH verbürgende GmbH-Geschäftsführer. Soll der Vertragsgegenstand, etwa der Pkw eines Freiberuflers, sowohl im privaten als auch im beruflichen Bereich eingesetzt werden, ist entscheidend, welche Nutzung überwiegt.

Der Maklervertrag zwischen dem gewerbsmäßig tätigen Makler und dem Mietinteressenten für eine Wohnung fällt danach unter § 310 (3) BGB, da er ein Verbrauchervertrag ist. Auch der Hausverwaltervertrag mit dem privaten Eigentümer, der lediglich sein eigenes Vermögen betrifft, fällt unter diese Vorschrift.

Schließt der Makler den Vertrag mit einer Bauträger GmbH, die laufend Grundstücke sucht, so liegt kein Verbrauchervertrag vor, so dass § 310 (3) BGB nicht anwendbar ist.

Es gibt jedoch auch Vertragsklauseln, die der Makler oder Hausverwalter in seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnehmen kann, die ihm im Einzelfall nutzen können und die der Überprüfung nach den Vorschriften der §§ 305 bis 309 BGB standhalten.

Hierzu zählen z. B. die Weitergabeklausel, mit der sich der Makler dagegen absichert, dass der Kunde Objektdaten ohne sein Einverständnis an Dritte weitergibt. Die Klausel kann den Kunden für den Fall der Verletzung seiner Verpflichtung mit der Provisionspflicht belegen. Diese Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH wirksam.

Auch die Enthaftungsklausel sollte in keinen Makler-AGB fehlen. Sie besagt, dass der Makler die Information über das Objekt vom Anbieter erhalten hat, diese nicht überprüfen konnte und daher für deren Richtigkeit nicht haftet. Diese Klausel ist ebenfalls wirksam. Sie wirkt allerdings dann nicht, wenn es sich um „Informationen“ handelt, die nach objektiver Betrachtung falsch sein müssen, so dass dies dem Makler als Fachmann hätte auffallen müssen.