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Countdown zum 2. Essener Immobilien-Symposium (L-P)

Wir zählen die Tage bis zum 2. Essener Immobilien-Symposium in Buchstaben. Als kleinen "Countdown" veröffentlichen wir auf unserer BCW Weiterbildung-Seite auf Facebook und an dieser Stelle ein Immobilien-ABC mit nützlichen Infos und Tipps von unserem pädagogischen Leiter Norbert Moormann. Jeden Tag - bis zum 22. Februar - teilen wir einen Buchstaben. Für Praktiker und Einsteiger entsteht dann ein nützliches Dossier. Dies ist Teil zwei mit den Buchstaben L bis P. (Teil eins mit A-F und G-K im Aktuelles-Eintrag). Los geht es heute mit "L"!

L: Landpachtvertrag

Das BGB gliedert sich in:

  • Bücher
  • Abschnitte
  • Titel
  • Untertitel
  • Kapitel
  • Paragrafen.

Die einzelnen Bücher tragen folgende Überschriften:

  • Buch 1: Allgemeiner Teil
  • Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse
  • Buch 3: Sachenrecht
  • Buch 4: Familienrecht
  • Buch 5: Erbrecht

Das Miet- und Pachtrecht findet sich in Buch 2, weil es sich bei dem Miet- oder Pachtvertrag um ein Schuldverhältnis, genauer gesagt um ein Dauerschuldverhältnis, handelt. Das Mietrecht findet sich im Abschnitt 8, der 5. Titel trägt die Überschrift „Mietvertrag, Pachtvertrag“. Im Untertitel 5 in den §§ 585 bis 597 BGB sind die Regelungen zum Landpachtvertrag zu finden.

Während Miete die Gebrauchsüberlassung an einer Sache ist, die der Mieter nutzen darf und im Gegenzug dafür Miete zahlt geht Pacht weiter: Der Pächter darf die Sache oder das Recht nutzen (Gebrauchsüberlassung) und die Früchte aus der Sache ziehen. Fruchtziehung bedeutet, dem Pächter stehen auch die Erträge aus der Sache zu.

Gegenstand eines Landpachtvertrages ist die Verpachtung eines Grundstücks durch den Verpächter einschließlich der seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude bzw. landwirtschaftlichen Betriebes oder eines Grundstücks ohne derartige Gebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung gegen Zahlung einer Pacht durch den Pächter.

Das Gesetz spricht von einer sogenannten Pachtsache und nicht von dem Pachtgegenstand. Daraus folgt, dass keine Rechte im Rahmen eines Landpachtvertrages verpachtet werden können. Sollen Rechte im Rahmen des Rechtsgeschäftes mit übertragen werden ist hierzu der Abschluss eines gesonderten Vertrages erforderlich.

Der Verpächter hat, ebenso wie der Vermieter die Mietsache, den Pachtgegenstand dem Pächter in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Pachtzeit zu erhalten. Der Verpächter trägt die auf der Pachtsache ruhenden Lasten und die durch den Pächter erbrachten, notwendigen sowie nützlichen Verwendungen auf die Pachtsache.

Der Pächter hat die vereinbarte Pacht zum Fälligkeitszeitpunkt an den Verpächter zu entrichten und die gewöhnlichen Ausbesserungen an der Pachtsache, insbesondere der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedungen, auf seine Kosten durchzuführen. Der Pächter ist zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet.

Der Begriff der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gem. § 586 BGB ist sehr weit gefasst. Es gelten hierbei die in der Landwirtschaft nach allgemeiner Auffassung bestehenden Regeln der Bewirtschaftung. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung liegt definitiv nicht vor, wenn die Pachtsache in einem schlechteren Zustand übergeben wird als dies zu Beginn des Pachtverhältnisses der Fall war.

Um einen Abgleich zu haben soll gem. § 585 b BGB jeweils bei Pachtbeginn und Pachtende eine möglichst genaue Beschreibung der Pachtsache (Flächengröße, Zustand der Pachtsache etc.) vorgenommen werden um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Jeder Vertragsteil hat einen gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Anfertigung einer derartigen Beschreibung. Weigert sich eine Vertragspartei an einer solchen Beschreibung teilzunehmen, wird auf Antrag ein neutraler Sachverständiger durch das Landwirtschaftsgericht mit der Erstellung einer solchen Beschreibung beauftragt.

Der Pächter muss während der Pachtzeit die Einwirkungen durch den Verpächter dulden, die zur Erhaltung und zur Verbesserung der Pachtsache erforderlich sind.

Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als für 2 Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er auf unbestimmte Zeit (§ 585 a BGB).

Der Landpachtvertrag endet grundsätzlich nach Ablauf der Pachtlaufzeit. Wird nach mindestens dreijähriger Vertragslaufzeit seitens einer Vertragspartei eine Fortsetzung schriftlich beantragt und wird diese durch die andere Vertragspartei nicht binnen einer Frist von drei Monaten schriftlich abgelehnt, so gilt das Landpachtvertragsverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Landpachtvertrag kann jedoch von beiden Vertragsparteien schriftlich ordentlich bzw. außerordentlich gekündigt werden.

Dabei müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden:

Ist die Pachtzeit unbestimmt oder eine Pachtzeit über 30 Jahre vereinbart muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres erfolgen. Diese Kündigungsregelung ist abdingbar, es kann also im Pachtvertrag eine kürzere oder auch längere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Ist das Pachtjahr nicht bestimmt gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr.

Bei Berufsunfähigkeit des Pächters ist die Kündigung gem. § 594 c BGB zum Ende eines Pachtjahres zulässig, falls die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Kalenderjahres erklärt wird, mit dessen Ablauf der Landpachtvertrag enden soll.

Verstirbt der Pächter können sowohl der Verpächter als auch die Erben des Pächters den Landpachtvertrag gem. § 594 d BGB innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres kündigen.

Die Erben können der Kündigung des Verpächters gem. § 594 d (2) BGB widersprechen und die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache durch sie oder durch einen von ihnen beauftragten Miterben oder Dritten gewährleistet erscheint. Der Verpächter kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses ablehnen, wenn die Erben den Widerspruch nicht spätestens drei Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses erklärt und die Umstände mitgeteilt haben, nach denen die weitere ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache gewährleistet erscheint. Die Widerspruchserklärung und die Mitteilung bedürfen der schriftlichen Form. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann jeder Vertragsteil jederzeit außerordentlich kündigen. Die §§ 543, 569 (1 und 2) BGB sind analog anzuwenden.

Gem. § 594 e (2) BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.

Mit Urteil vom 23. April 2010 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Erklärung der außerordentlichen Kündigung eines Landpachtverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Eintritt des Kündigungsgrundes und dessen Kenntnis bei dem Kündigungsberechtigten dem anderen Teil zugehen.

Der Pächter kann trotz einer wirksamen ordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses durch den Verpächter eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses für einen angemessenen Zeitraum gem. § 595 BGB verlangen. Hierzu muss der Pächter folgenden Gründe darlegen und beweisen:

  • Der gepachtete Betrieb muss bei einem Betriebspachtverhältnis die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters bilden oder
  • das gepachtete Grundstück muss bei einem Grundstückspachtverhältnis die wirtschaftliche Grundlage des Betriebs und damit die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters bilden.

Will der Verpächter auch Zahlungsansprüche mitverpachten, sind diese mit Anzahl, Identifizierungsnummer, Region, Wert pro Zahlungsanspruch und Art des Zahlungsanspruches einzeln aufzuführen.

Eine Mitverpachtung ist nur möglich, wenn der Verpächter der Grundstücke gleichzeitig Inhaber der Zahlungsansprüche ist. Waren die Flächen zuvor an einen anderen Pächter verpachtet, ist der Eigentümer der Grundstücke nicht Inhaber der Zahlungsansprüche. Dies hat zur Folge, dass er selbst keine Zahlungsansprüche verpachten kann. In diesem Fall können die Zahlungsansprüche durch einen gesonderten Vertrag vom Inhaber der Ansprüche auf den neuen Pächter übertragen werden.

Werden Zahlungsansprüche in einem Pachtvertrag mitverpachtet muss die Gesamtzahl der Zahlungsansprüche mit der Feldblockgröße der verpachteten Grundstücke identisch sein. Bereits geringfügige Abweichungen führen häufig dazu, dass die Kreisstelle der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen den Pachtvertrag beanstandet. Im Pachtvertrag muss hinsichtlich der Zahlungsansprüche geregelt werden, zu welchem Zeitpunkt diese in der zentralen InVeKoS-Datenbank (ZID) umzuschreiben sind. Der Übertragungszeitpunkt für die Zahlungsansprüche ist exakt festzulegen.

Neben den gesetzlichen Vorschriften des BGB sind bei Abschluss eines Landpachtvertrages auch Regelungen aus der EU-Agrarreform zur Beantragung von Prämien, die Gesetze der Landwirtschaftlichen Sozialversicherung und das öffentlich-rechtliche Baurecht zu beachten.

Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Abschluss und Abwicklung von Landpachtverträgen werden auf Antrag einer Partei vor dem Landwirtschaftsgericht ausgetragen. Das Landwirtschaftsgericht wird in der Regel mit einem Richter am Amtsgericht als Vorsitzendem und zwei ehrenamtlichen Richtern tätig, die haupt- bzw. nebenberuflich in der Landwirtschaft tätig sind.

In meiner Heimat, am Niederrhein, hat sich jenseits der Regelungen des BGB durch Überlieferung ein besonderer Brauch zur Zahlung des Pachtzinses und des Pachtjahres bei Landpachtverträgen erhalten: Schon zu Lebzeiten des Hl. Martin von Tour (St. Martin) war der 11. November ein bäuerlicher Feiertag, an dem das Ende des Wirtschaftsjahres gefeiert wurde, so dass man auch von einem zweiten Erntedankfest sprechen könnte. Die Feldarbeit war zu Ende - der Tag war daher auch mit dem Wechsel des Personals auf den Höfen und Urlaub verbunden. Noch heute ist der Martinstag am Niederrhein der Tag, an dem die Pachtzahlungen für landwirtschaftliche Flächen geleistet werden.

Dieses historische bäuerliche Fest wurde dann wohl etwa ab dem 6. Jahrhundert in das „Martinsfest“ mit den in abgewandelter Form heute noch üblichen kindlichen Gebräuchen umgedeutet.

Von Gallien ausgehend hatte sich eine vorweihnachtliche, sechswöchige Fastenzeit – später als „Martinsquadragese“ bezeichnet – herausgebildet, die vom 11. November bis Weihnachten andauerte. Das Adventsfasten unterlag strengen Gebräuchen: Fett, Fleisch, Milchprodukte, Eier und Alkohol waren verboten. Weil in jener Zeit nichts Genießbares einfach weggeworfen werden konnte und durfte, musste alles Ess- und Trinkbare verbraucht werden. Das Fest am Vorabend des Heiligen Martin kam gerade recht, um größere Vorräte genussvoll ihrer Bestimmung zuzuführen.

Der Vorabend des 11. November war daher auf den Höfen in seinen Gebräuchen dem heutigen Karneval vor der österlichen Fastenzeit ähnlich: Essen, Trinken, Singen und Feiern verbanden sich mit dem „Martinsschlachten“ sowie der „Martinsminne“, dem Probieren des neuen Weins – heute heißt so etwas simpel „Primeur“.

M: Mietrechtsreform 2013

Zum 01. Mai 2013 – zwölf Jahre nach der letzten Mietrechtsreform - wurde das deutsche Mietrecht in wichtigen Teilbereichen erneuert. Die zentralen Veränderungen betreffen:

  • die vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen,
  • das Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein Unternehmen),
  • den Schutz des Vermieters vor den sogenannten Mietnomaden,
  • den Schutz vor Mieterhöhungen in Ballungsräumen mit Wohnungsmangel und
  • den Kündigungsschutz im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

So wird nun nach § 577a BGB n.F. ausdrücklich klargestellt, dass die Kündigungsbeschränkung auch dann gilt, wenn ein Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder oder Erwerbermehrheit veräußert oder zu deren Gunsten belastet wurde.

Das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ist die erste Mietrechtsreform seit 1962, die nicht nur einseitig die Rechte der Mieter stärken will sondern auch die Interessen der Vermieter im Blick hat. Auf Grund dieser gegenüber der Vergangenheit veränderten Gewichtung war das Gesetz zwischen den Parteien bis zum Schluss heftig umstritten.

Die Neuerungen im Überblick

Modernisierung

  • Gem. § 555 f BGB wird die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen vereinfacht, weil die Parteien nunmehr hierzu Vereinbarungen treffen können.
  • Das Gesetz enthält eine detaillierte Regelung der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in § 555 c BGB und gleichzeitige Entbürokratisierung des Ankündigungsschreibens, weil der Vermieter Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme nur noch „in wesentlichen Zügen“ erläutern muss.
  • In § 555 b, Nr. 1 BGB wird der Begriff der energetischen Sanierung erstmals gesetzlich definiert und damit Rechtsklarheit geschaffen.
  • Ausschluss des Rechtes auf Mietminderung durch den Mieter bei energetischer Sanierung des Objektes durch den Vermieter im Sinne des § 555 b, Nr. 1 BGB für drei Monate gem. § 536 (1a) BGB
  • Die Duldungspflichten des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen werden präziser gefasst. Der Mieter muss zukünftig Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 d (1) BGB grundsätzlich dulden.
  • Zukünftig ist die Prüfung, ob ein Härtefall vorliegt, zweigeteilt:

Gem. § 555 d (2) Satz 2 BGB bleiben die zu erwartende Mieterhöhung sowie die künftigen Betriebskosten bei der Abwägung der Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme außer Betracht. Sie werden gem. § 559 (4 und 5) BGB erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens berücksichtigt. Das bedeutet: Wirtschaftliche Härten werden erst bei der Mieterhöhung geprüft, personale Härten im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme.

Mieterhöhung

  • Die Mieterhöhung nach Modernisierung wird vereinfacht, eingesparte Kosten für für zum Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme fällige Erhaltungsmaßnahmen, sogenannte Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, können – soweit die Kosten durch einen Kostenvoranschlag nicht ermittelt werden können – geschätzt werden.
  • Die Umstellung der Heizenergie von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) wird in § 556 c BGB erstmals gesetzlich geregelt. Zukünftig darf der Vermieter auch in bestehenden Mietverhältnissen umstellen.
  • Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll die energetische Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums berücksichtigt werden, wenn dies marktrelevant ist.
  • Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen kann in bestimmten Gebieten von 20 % auf 15 % herabgesetzt werden.

Kündigung

  • Der erweiterte Kündigungsschutz für Mieter umgewandelter Eigentumswohnungen gem. § 577 a (1) BGB wird im Hinblick auf das sogenannte „Münchener Modell“ ( BGH, NJW 2009, 2738) eingeschränkt, wenn Familienmitglieder oder Personen, die ein und demselben Haushalt angehören ein bebautes Grundstück zur Selbstnutzung erwerben.

Gläubigerschutz

  • Bei Zahlungsverzug des Mieters für die Kaution in einer Höhe von zwei (Kalt-) Monatsmieten (ohne Betriebskosten) ist der Vermieter gem. § 569 (2a) BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
  • Die prozessuale Sicherungsanordnung in Verbindung mit einer vereinfachten Durchsetzung des Räumungsanspruches ist ein wirksames Instrument, um zahlungsunfähigen Mietern schneller als in der Vergangenheit den Wohnraum zu entziehen.
  • In § 885 a ZPO ist wird die „Berliner Räumung“ nunmehr gesetzlich normiert.
  • In zwei weiteren Fällen neben verbotener Eigenmacht und konkreter Gefahr für Leib und Leben kann die Räumung von Wohnraum gem. § 940 a (1) ZPO durch Einstweilige Verfügung angeordnet werden:
  • Gem. § 940 a (2) ZPO gegen eine Dritten, wenn der Vermieter einen vollstreckbaren Titel gegen den Mieter erlangt hat und vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Der Gegner ist durch das Gericht vor Erlass der Räumungsverfügung anzuhören.
  • Räumung wegen Nichterfüllung der Sicherungsanordnung.
  • Gem. § 272 (4) ZPO sind Räumungssachen sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummietverhältnissen durch die Gerichte beschleunigt und bevorzugt durchzuführen. Das Wahlrecht des Gerichtes zwischen frühem ersten Termin und schriftlichem Vorverfahren besteht weiter.
  • Die neue Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO soll es Vermietern erleichtern, prozessrechtlich gegen säumige Mieter vorzugehen. Leistet der Mieter trotz gerichtlicher Anordnung keine Sicherheit für streitige Geldforderungen, kann der Vermieter die Wohnung durch einstweilige Verfügung nach § 940 a (3) ZPO n.F. räumen lassen.

Die Vorschrift enthält eine wesentliche Änderung zur bisherigen Rechtslage. Sie ergänzt die Klagen auf wiederkehrende Leistungen nach den §§ 258, 259 ZPO.

Mit der Neuregelung soll zunächst einmal der berechtigte Anspruch des Vermieters auf die wiederkehrende Zahlung wirtschaftlich gesichert und vor einer möglichen Insolvenz des Mieters geschützt werden.

Der Gesetzgeber will mit der Sicherungsanordnung der Gefahr begegnen, dass einem klagenden Vermieter durch ein längeres Verfahren bei fortgesetztem Zahlungsverzug des Mieters ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden entsteht.

Der Anwendungsbereich der Sicherungsanordnung ist auf Räumungssachen beschränkt – er entspricht dem Anwendungsbereich in § 272 (4) ZPO n.F. (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 34), wonach Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

Die Sicherungsanordnung ist darüber hinaus nur für Geldforderungen anwendbar, die aus demselben Rechtsverhältnis herrühren, wegen dessen Nichterfüllung die Räumung betrieben wird. Der Gläubiger kann die Sicherungsanordnung also nicht für Geldforderungen beantragen, die aus einer anderen Vertragsbeziehung mit dem Schuldner stammen, prozessual jedoch gemeinsam geltend gemacht werden.

Die Sicherungsanordnung kann durch das Gericht des ersten Rechtszuges in einer mit einer Räumungsklage gem. § 765 a (3) ZPO verbundenen Zahlungsklage auf Antrag des Vermieters erlassen werden.

Die Vorschrift ist sowohl für das Gewerbe- wie auch das Wohnraummietrecht anwendbar.

Die Sicherungsanordnung, die auf Antrag des Vermieters im Rahmen des Hauptsacheverfahrens durch das Gericht erlassen wird, umfasst gem. § 283 a (1), Satz 1 ZPO alle Geldforderungen aus dem Rechtsstreit, die nach Rechtshängigkeit der Klage und vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Die Sicherungsanordnung ist also nicht für die ursprünglich in der Klage geltend gemachten Ansprüche möglich.

Die Sicherungsanordnung muss einen bestimmten Betrag benennen, für den Sicherheit seitens des Mieters geleistet werden muss.

Das Gericht darf dem Antrag des Vermieters auf Erlass einer Sicherungsanordnung nur unter strengen Voraussetzungen stattgeben. Die Voraussetzungen sind in § 283 a (1) Satz 1 ZPO geregelt:

  • Die Sicherungsanordnung kann ausschließlich im Rahmen eines bereits anhängigen Hauptsacheverfahrens beantragt und erlassen werden.
  • Sicherungsfähig sind nur die nach Rechtshängigkeit der Klage aber vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig gewordenen Geldforderungen.
  • Eine Sicherungsanordnung wegen erst künftig fällig werdender Beträge kommt nicht in Betracht, weil die Anordnung regelmäßig auf eine konkrete Geldforderung gerichtet sein muss. Der Grund: Der Beklagte muss der Forderung entnehmen können, in welcher Höhe und wann er Sicherheit leisten muss.
  • Ausgenommen von der Sicherungsanordnung sind Ansprüche auf Zahlung erhöhter Miete in Mieterhöhungsverfahren.
  • Die Klage muss eine hohe Erfolgsaussicht haben. Hierüber hat das Gericht anhand des Parteivortrags und dem Ergebnis einer etwaigen Beweisaufnahme eine Prognose anzustellen. Maßstab ist § 286 ZPO, so dass eine bloße Glaubhaftmachung des Klägers ausscheidet.
  • Der Sicherungsanordnung hat eine Abwägung der Parteieninteressen vorauszugehen. Sie darf nur zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger angeordnet werden. Der Kläger muss konkret darlegen, welche besonderen Nachteile ihm entstehen, wenn er mit der geltend gemachten Forderung ausfällt. Umgekehrt kann der Beklagte dartun, dass die Einschränkung seiner Liquidität für ihn im konkreten Fall besonders nachteilig ist. In beiden Fällen reicht Glaubhaftmachung aus.

Die Glaubhaftmachung erfolgt im Regelfall durch Vorlage einer Eidesstattlichen Versicherung, deren Vorlage als ausreichend angesehen wird.

Das Mietrechtsänderungsgesetz definiert nicht, wann eine hohe Aussicht auf Erfolg vorliegt und wann nicht. Vielmehr orientiert sich das Tatbestandsmerkmal “hohe Aussicht auf Erfolg” an den Einwendungen des Beklagten und an einer Einschätzung des Gerichts über den Ausgang des Prozesses.

Eine hohe Erfolgsaussicht ist deshalb dann anzunehmen, wenn dem Zahlungsanspruch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden des Mieters entgegenstehen. Damit könnte – so die Befürchtung der Skeptiker – allerdings schon die Behauptung einer Mietminderung ausreichen, damit eine Sicherungsanordnung gegen den Mieter unmöglich ist.

Wie bei jedem neuen Rechtsinstrument hängt die Frage, wie wirksam oder stumpf die Waffe für den Vermieter ist, letztlich ganz entscheidend davon ab, wie die Rechtsprechung das Gesetz interpretiert. Für die Praktiker ist die verantwortungsbewusste Anwendung dieses neuen Rechtsinstitutes ohne frühzeitiges Zerreden der damit an die Hand gegebenen Chancen der richtige Umgang mit § 283 a ZPO.

Auch der Bundesrat ging in seiner Stellungnahme zum Mietrechtsänderungsgesetz auf die mit dem neuen Rechtsinstitut möglicherweise entstehenden Probleme ein:

“In den Fällen, in denen das Gericht das Verteidigungsvorbringen des Beklagten hingegen für erheblich erachtet und eine Beweisaufnahme anordnet, wird eine hohe Erfolgsaussicht regelmäßig nicht anzunehmen sein. Ein Gericht, das trotz Anordnung einer Beweisaufnahme oder auch erst im Verlauf einer Beweisaufnahme nach einer vorweggenommenen Beweiswürdigung eine hohe Erfolgsaussicht bejaht, würde sich zudem leicht der Gefahr von Befangenheitsanträgen aussetzen.”

Auch wenn vor dem Hintergrund dieser Gefahr Kritik berechtigt sein mag und die Sicherungsanordnung um ein Vielfaches effektiver wäre, wenn sie an niedrigere Voraussetzungen geknüpft wäre, bleibt festzustellen, dass der Gesetzgeber zumindest den richtigen Weg eingeschlagen hat, auch wenn es wünschenswert gewesen wäre, dass er ihn konsequenter zu Ende gegangen wäre.

Es kann nicht verkannt werden, das weiterhin die Gefahr besteht, dass säumige Mieter mit fadenscheinigen Gründen das Verfahren in die Länge ziehen – ohne Sicherheit leisten zu müssen. Dem Vermieter entgehen so Monat für Monat Mieteinnahmen.

Und dennoch gilt: Das Glas ist halb voll und nicht halb leer.

Das Risiko ist kleiner geworden. Die Sicherungsanordnung gegen Mietnomaden und andere säumige Mieter wird in der Praxis nicht wirkungslos verpuffen. Die neue Sicherungsanordnung wird in vielen Fällen wirksam helfen, wirtschaftlichen Schaden zu begrenzen.

Das Gericht hat für seine Prognose

  • die Entscheidungserheblichkeit der aufgeworfenen Fragen
  • das Maß der verbleibenden Unklarheiten
  • und ggf. den Beweiswert noch nicht ausgeschöpfter Beweisangebote

zu Grunde zu legen.

Dabei kann insbesondere ein Sachverständigengutachten eine hohe Aussicht auf Erfolg begründen, wenn noch weitere Beweise erhoben werden oder Ergänzungsgutachten eingeholt werden müssen (Vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 46). Außerdem besteht nach der Absicht des Gesetzgebers eine hohe Aussicht auf Erfolg bereits dann, wenn die Klage nach der Prognose des Gerichts nur zum Teil Erfolg haben wird (Vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 46).

Kann der Beklagte mit seinem Einwand nur einen Teil des Klageanspruchs erschüttern, wird das Gericht die Sicherungsleistung für den nicht angegriffenen Teil der Klageforderung anordnen.

Aus diesem Grund werden Einwände, wie die einer Mietminderung, die Sicherungsanordnung nicht automatisch verhindern können. Vielmehr haben die Vermieter mit der neuen Regelung tatsächlich ein probates Mittel gegen zahlungssäumige Mieter in der Hand.

Wie sich der neue § 283 a ZPO im Einzelfall auswirken wird, bleibt jedenfalls abzuwarten.

Rechtsfolgen der Sicherungsanordnung

Soweit das Gericht keine bestimmte Form der Sicherheit angeordnet hat und die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, kann die Sicherheit in Gestalt einer

  • selbstschuldnerischen,
  • unwiderruflichen,
  • unbedingten und
  • unbefristeten

Bankbürgschaft geleistet werden.

Alternativ kann der Schuldner auch Geld oder Wertpapiere (sofern diese dazu geeignet sind) hinterlegen.

Wenn der Beklagte die Sicherungsanordnung nicht befolgt, kann der Vermieter gem. § 940 a (3) ZPO vorgehen und beantragen, die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung anzuordnen.

Räumung durch einstweilige Verfügung klingt zunächst einmal nach einer effektiven Handhabe. Allerdings äußern einige Rechtsanwälte bereits Bedenken, dass die neue Möglichkeit zur Sicherungsanordnung den Vermietern bei der Mietnomaden-Problematik angeblich nicht weiter hilft.

Zerreden hilft nichts, es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte mit dieser neuen Möglichkeit umgehen.

Mehr zum Thema Mietrechtsreform 2013 gibt es unter dem Titel:

„Neues Gesetz mit Chancen. Die Mietrechtsreform 2013 in der Praxis richtig anwenden!“ am 22. Februar 2014 ab 09:00 Uhr beim 2. Essener Immobilien-Symposium des BildungsCentrums der Wirtschaft (BCW) zu erfahren. Nähere Informationen und das Anmeldeformular erhalten Sie unter: www.essener-immobilien-symposium.de

 

N: Notaranderkonto

Notaranderkonten sind treuhänderisch verwaltete Girokonten, die nicht Zwecken des Inhabers dienen dürfen. Die oftmals verkürzend als „Anderkonten“ bezeichneten Konten werden häufig von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern genutzt, um es in eigenem Namen (auf den Namen des Verwalters) für eine andere Person oder Personengemeinschaft zu führen. Der Kontoverwalter eröffnet und führt das Konto zwar auf seinen Namen, darf die Guthabenbeträge des Kontos aber nicht für sich selbst nutzen. Das Kontoguthaben gehört auch nicht zum Vermögen des Kontoinhabers.

Es wird zwischen verdeckten und offenen Treuhandkoten unterschieden. Verdeckte Treuhandkonten lassen keinen Rückschluss auf das Treuhandverhältnis zu. Offene Treuhandkonten weisen in der Kontobezeichnung durch einen Zusatz aus, dass ein Treuhandverhältnis besteht.

Zu den offenen Treuhandkonten gehören neben dem Anderkonto auch weitere sonstige offene Treuhandkonten:

  • private Treuhandkonten wie z.B. Mietkautionssparbücher und häufig auch von Haus- oder WEG-Verwaltern genutzte Konten oder
  • gesetzliche Treuhandkonten, wie z.B. im Zuge einer Insolvenz vom Insolvenzverwalter geführte Konten.

Beim Immobilienkauf nutzte der beurkundende Notar früher standardmäßig das Notaranderkonto als Sicherheitsinstrument für den Käufer und den Verkäufer der Immobilie. Das Notaranderkonto diente dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers. Der Notar führte treuhänderisch ein Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlte. Erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstückes überwies der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer. Der Verkäufer musste oftmals Geduld beweisen, da die Eintragung durchaus mehrere Monate dauern konnte.

1998 wurde das Beurkundungsgesetz geändert, seitdem besteht gem. § 54 a BeurkG ein zwingender Vorrang für die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags ohne Notaranderkonto. Der beurkundende Notar muss versuchen, jeden Grundstückskaufvertrag ohne Notaranderkonto abzuwickeln. Eine "formularmäßige" Abwicklung über Notaranderkonto – wie früher üblich - ist gesetzlich nicht mehr erlaubt.

Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn ein "besonderes berechtigtes Sicherungsinteresse" besteht. Hierfür ist der Wunsch der Parteien oder der Finanzierungs- bzw. abzulösenden Banken nicht ausreichend. Es muss vielmehr ein Sicherungsinteresse von Verkäufer und Käufer bestehen, das über die normalen Sicherungsinteressen eines Standardgrundstückskaufvertrages hinausgeht, also um eine besondere Fallkonstellation, in der das Notaranderkonto unentbehrlich ist.

Bei einer Abwicklung über Notaranderkonto gibt der Notar das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt sind. Mit Einzahlung auf das Anderkonto gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, auch wenn er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Das Notaranderkonto gilt als die sicherste Form der Kaufpreisabwicklung, denn erst nach Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer der Immobilie überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.

Das Notaranderkonto dient im Rahmen der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes den Sicherungsinteressen von Käufer und Verkäufer. Der Käufer hat Sicherheit, dass er den Kaufpreis fristgerecht zahlen und der Verkäufer über ihn nur verfügen kann, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Umgekehrt hat der Verkäufer die Gewissheit, dass der Käufer nur in das Grundbuch eingetragen wird, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Zudem sichert das Konto den Käufer während der Zeit der Eigentumsübertragung im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ab, da Geld und Eigentum nicht verloren gehen können.

Die Verwaltung des Anderkontos durch den Notar kostet Gebühren. Es fallen bestimmte Hebesätze, z.B. die Hebegebühr des Notars für die Weiterleitung des Geldes an, die sich nach der Kaufpreissumme richten. Die genaue Berechnung der Gebühren ist per Gesetz im § 149 KostO geregelt.

Werden an den Notar Zahlungen geleistet, so erhält er für die Auszahlung oder Rückzahlung gem. § 149 KostO bei Beträgen:

  • bis zu 2.500 Euro einschließlich 1 vom Hundert,
  • von dem Mehrbetrag bis zu 10.000 Euro einschließlich 0,5 vom Hundert,
  • von dem Mehrbetrag über 10.000 Euro 0,25 vom Hundert.

Bei Zahlungen in Teilbeträgen wird die Hebegebühr von jedem Teilbetrag gesondert berechnet.

Um zusätzliche Kosten zu vermeiden zahlen Käufer das Geld lieber direkt an die Verkäufer und letztere legen ebenfalls keinen Wert auf die Abwicklung über das Notaranderkonto, weil sie dem durch das Notaranderkonto entstehenden Zeitverlust bis zur Auszahlung des Geldes ausweichen wollen.

Ein Anderkonto hat also etliche Vorteile während des Geldtransfers für die beteiligte Bank, für das Eigentum des Verkäufers, solange die Grundschuld noch nicht geleistet wurde und auch für den Käufer, da er sicher sein kann, dass er auch wirklich der neue Eigentümer der Immobilie wird.

Die heute üblichen Verfahrensabläufe stellen in den Fällen einer standardmäßigen  Grundstücksübertragung auch ohne Notaranderkonto sicher, dass Kaufpreis und Eigentum ordnungsgemäß auf die jeweils andere Vertragspartei übertragen werden.

 

O: Ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Das Mietrecht kennt drei Arten der Kündigung eines Mietverhältnisses:

  • die ordentlichen Kündigung,
  • die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und
  • die außerordentliche fristlose Kündigung.

Die ordentliche Kündigung ist die Beendigung des Mietvertrages, ohne dass es zuvor zu einer Störung des Vertragsverhältnisses gekommen wäre.

Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverhältnissen

Bei Wohnungsmietverträgen ist die Regel, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Zeitmietverträge sind nur in der Form der qualifizierten Zeitmietverträge zugelassen.

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung jederzeit unter Beachtung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist beendet werden.

Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Vertrags ist gem. § 568 (1) BGB an bestimmte Formen und Fristen gebunden:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
  • Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein.
  • Die Kündigung muss unmissverständlich ausgesprochen werden.
  • Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden.

§ 573c (1) BGB benennt die Fristen, die Vermieter und Mieter bei der Kündigung zwingend einhalten müssen.

Der Mieter kann unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, er hat also eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Im Mietvertrag könnte zu seinen Gunsten eine kürzere Frist wirksam vereinbart werden.

Der Vermieter muss eine gestaffelte Kündigungsfrist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses beachten.

Bis zu einer Vertragsdauer von fünf Jahren kann er bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, auch er hat also eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Nach mehr als fünfjähriger Vertragsdauer verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt sodann sechs Monate. Nach acht Jahren Vertragsdauer verlängert sich die Kündigungsfrist nochmals um drei Monate und beträgt dann neun Monate.

Vertraglich könnten längere Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart werden, kürzere Fristen zum Nachteil des Mieters sind aber gem. § 573 c (4) BGB ausgeschlossen. Auch aus sogenannten „Altmietverträgen“ aus der Zeit vor dem 1. September 2001, dem Stichtag der Mietrechtsreform 2011, können sich in Einzelfällen andere Kündigungsfristen ergeben.

Nach § 573 (1) BGB kann der Vermieter ein Wohnungsmietverhältnis nur und ausschließlich dann durch ordentliche Kündigung beenden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung muss erkennen lassen, welches berechtigte Interesse des Vermieters der Kündigung zugrunde liegt.

§ 573 (2) BGB zählt beispielhaft auf, welche Gründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung darstellen können:

  • erhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters
  • „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige).
  • Unrentabilität, d.h. der Vermieter ist an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und würde ohne die Kündigung erhebliche Nachteile erleiden.

Der Vermieter muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse gem. § 573 (3) BGB im Kündigungsschreiben benennen.

Für jede Art von Zeitmietverträgen gilt: Pacta sund servanda (Verträge sind einzuhalten). Das bedeutet: Während der Laufzeit des Vertrages ist eine ordentliche Kündigung des Vertrages weder durch den Mieter noch durch den Vermieter möglich.

Eine vorzeitige Beendigung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt oder wenn die Vertragsparteien eine Mietaufhebungsvereinbarung treffen.

In § 580 a (1) BGB finden sich die Kündigungsfristen für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Geschäftsräume sind. In diesen Fällen ist die ordentliche Kündigung zulässig,

  • wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
  • wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
  • wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist hat der Vermieter gem. § 577 a (1) BGB bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter zu beachten, der der zum Zeitpunkt der Umwandlung einen gültigen Mietvertrag besitzt. Wer eine solche umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer diesen Mieter grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn dies durch Rechtsverordnung bestimmt wurde, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist.

Der Mieter ist selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, nicht immer zum fristgerechten Auszug nach der ordentlichen Kündigung gezwungen.

Zu prüfen ist im Rahmen der ordentlichen Kündigung vielmehr, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach den Bestimmungen des BGB der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Eine Härte liegt gem. § 574 BGB, der sogenannten Sozialklausel, auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.

Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch eine schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit in Frage. Ein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB steht dem Mieter nicht zu, wenn der Vermieter berechtigt außerordentlich fristlos kündigen kann.

Der Widerspruch muss durch den Mieter gem. § 574 b (1) BGB schriftlich erklärt werden. Alle Mieter müssen den Widerspruch zwingend unterschreiben, damit dieser rechtskonform eingelegt ist. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter gem. § 574 b (2) BGB spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein. Damit diese Frist in Kraft tritt muss der Vermieter im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen haben. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.

 

P: Pfandrecht des Vermieters

Das Vermieterpfandrecht stellt ein Sicherungsmittel des Vermieters hinsichtlich sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter dar. Bleibt ein Mieter die Miete schuldig oder bestehen sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis hat der Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis gemäß § 562 (1) BGB an den in die Wohnung durch den Mieter eingebrachten Sachen, die in dessen Eigentum stehen, ein gesetzliches (sofortiges) Pfandrecht. In jedem Fall müssen die durch Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen ihren Ursprung im Mietverhältnis haben, für andere Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die ihren Ursprung nicht im Mietverhältnis haben, besteht das Vermieterpfandrecht nicht.

Dies bedeutet: Der Vermieter muss sich nicht erst einen gerichtlichen Titel verschaffen, um das Pfandrecht ausüben zu können. Er bedarf dazu auch nicht der Hilfe des Gerichtsvollziehers. Er selbst kann das Pfandrecht höchstpersönlich sofort durch einfache Erklärung gegenüber dem Mieter dann ausüben, wenn eine Forderung aus dem Mietverhältnis entstanden ist und er es für opportun hält, sich für diese Forderung eine Sicherheit durch die Pfändung von Sachen (also die Sicherung der Rechte an den Sachen) zu verschaffen.

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches, besitzloses Pfandrecht. Es gelten zu den §§ 562 bis 562 d BGB zusätzlich der § 1257 BGB i. V. m. § 1204 BGB. Die Vorschriften des § 562 ff. BGB finden durch den Verweis in § 578 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und (Geschäfts-)Räume Anwendung.

Der Vermieter muss von seinem Pfandrecht vor dem Auszug des Mieters Gebrauch machen. Der Mieter darf die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände dann nicht mehr aus der Wohnung entfernen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen, die in der Wohnung verbleiben müssen, in seinen Besitz nehmen und ist dann berechtigt, diese zu verwerten, um seine Forderung zu befriedigen.

Zieht der Mieter nach Ausübung des Pfandrechtes unter Mitnahme der gepfändeten Gegenstände aus der Wohnung aus oder entfernt er die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters aus der Wohnung, so kann dieser die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Der Vermieter muss diesen Anspruch gem. § 562 b (2) BGB binnen eines Monats nachdem er von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat gerichtlich geltend machen, ansonsten erlischt sein Pfandrecht.

Gem. § 562 b (1) BGB darf der Vermieter auch ohne Anrufung des Gerichtes selbst verhindern, dass der säumige Mieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen vom Grundstück entfernt.

Dem Vermieter steht hiermit also ein sogenanntes Selbsthilferecht zu. Der Vermieter ist zur Durchsetzung dieses Rechtes notfalls sogar befugt unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit Gewalt anzuwenden. Er muss den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zwischen Mittel und Zweck bei der Ausübung seines Rechtes auf Selbsthilfe wahren. Gegen das Wegschaffen von Gegenständen darf der Vermieter durch unmittelbaren Eingriff vorgehen, z.B. die Tür der Wohnung verschließen oder das Schloss auswechseln. Er ist in keinem Fall befugt, zur Sicherung seines Pfandrechtes vorbeugende Maßnahmen zu ergreifen.

Das Selbsthilferecht des Vermieters verstärkt sich sogar in ein außergewöhnliches Selbsthilferecht, wenn der Mieter bei Auszug Pfandgegenstände wegschafft. In diesem Falle ist der Vermieter berechtigt, die Beseitigung der Gegenstände zu verhindern. Er darf sie beim Auszug des Mieters sogar mit Gewalt dem Mieter wegnehmen und in seinen Besitz bringen.

Im Rahmen des Selbsthilferechts kann der Vermieter unter Umständen von seinem Pfandrecht auch ohne Zustimmung des Mieters Gebrauch machen.

Der Vermieter kann gem. § 562 a BGB der Entfernung der eingebrachten Sache nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensumständen entspricht oder wenn die verbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen. Abgedeckt von dieser Formulierung wird auch, dass Sachen, die der Mieter zur Ausübung seines Gewerbes benötigt nicht gepfändet werden können.

Der Mieter kann das Pfandrecht durch Befriedigung der Forderung abwenden. Er ist gem. § 562 c BGB berechtigt, die Geltendmachung des Pfandrechtes auch durch Sicherheitsleistung abzuwenden, und zwar dergestalt, dass er konkret die Sache bestimmt, die durch die Sicherheitsleistung befreit werden soll. Er stellt dann die Sicherheit in Höhe des Wertes der von ihm bestimmten Pfandsache, die hierdurch vom Pfandrecht befreit wird. Die Sicherheitsleistung wird beim Amtsgericht hinterlegt.

Voraussetzung für das Wirksamwerden des Vermieterpfandrechtes ist, dass die Sachen vom Mieter in die Mieträume eingebracht werden und somit aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses in den Machtbereich des Vermieters gelangen, z.B. durch das Aufstellen von Möbeln oder einer Musikanlage in der Wohnung. Nur bewegliche Sachen und Inhaberpapiere werden unter dem Vermieterpfandrecht erfasst, nicht dagegen z.B. Sparbücher. Auch Scheinbestandteile eines gemieteten Grundstücks unterliegen als bewegliche Sachen dem Vermieterpfandrecht.

Die wirksame Ausübung des Vermieterpfandrechtes erfordert zudem, dass die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen müssen. Auch dürfen die eingebrachten Sachen des Mieters nicht unter Eigentumsvorbehalt oder Sicherungsübereignung stehen. Unter Eigentumsvorbehalt dem Mieter gelieferte Sachen unterliegen, sofern sie eingebracht wurden, nur hinsichtlich des Anwartschaftsrechts dem gesetzlichen Vermieterpfandrecht. In beiden Fällen ist der Mieter nicht Eigentümer, so dass auch kein Vermieterpfandrecht entstehen kann bzw. sich dieses auf das Anwartschaftsrecht bis zum späteren Übergang des Eigentums beschränkt.

Der Vermieter darf auch nicht ohne ein vorher bei einem Gericht erwirktes Urteil die Wohnung des Mieters gegen dessen Willen räumen oder betreten.

Eine vorübergehende Einbringung einer Sache in die Wohnung, z.B. eines zweiten Fernsehers, den der Mieter verkaufen will, gilt nicht als Einbringung, so dass an diesen Gegenständen kein Vermieterpfandrecht entstehen kann.

Nicht alle eingebrachten Sachen des Mieters unterliegen dem Pfandrecht gemäß § 562 BGB. Nach den §§ 811, 812 ZPO sind u.a. die Sachen grundsätzlich unpfändbar, die der Mieter zum Leben oder zur Durchführung seiner Erwerbstätigkeit benötigt.

Ist ein Pfandrecht des Vermieters an Sachen entstanden, die im Eigentum des Mieters stehen und in den Machtbereich des Vermieters eingebracht sind, so werden zunächst solche Forderungen des Vermieters gesichert, die sich aus dem Mietverhältnis bis dahin ergeben haben, wie z.B. rückständige Miete, Ersatzansprüche oder Nebenkosten. Alle Forderungen, die vor Geltendmachung fällig geworden sind, werden vom Vermieterpfandrecht erfasst.

Auch für zukünftige Mietforderungen kann das Pfandrecht ausgeübt werden, allerdings begrenzt auf den Zeitraum für das laufende und das folgende Mietjahr. Zukünftige Entschädigungsforderungen unterliegen gem. § 562 (2) BGB nicht dem Pfandrecht. Der Stichtag der Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung des Umfangs des Sicherungsanspruches.

Bei Schönheitsreparaturen greift das Vermieterpfandrecht gem. § 281 BGB nur für Zahlungsansprüche aus der Quotenklausel oder wenn sich der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen Zahlungsanspruch gewandelt hat.

Bei sonstigen künftigen Forderungen muss der Vermieter das Pfandrecht erneut geltend machen.

Eine Verwertung der Pfandgegenstände durch den Vermieter ist entweder nach den Grundsätzen einer öffentlichen Versteigerung oder durch freihändigen Verkauf möglich.

Pfändet ein anderer Gläubiger eine Sache des Mieters, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, so kann der Vermieter gegenüber dem anderen Gläubiger gem. § 562 d BGB das Pfandrecht nur für den Zeitraum ab dem letzten Jahr vor der Pfändung geltend machen.